文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四(sì)大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实现房(fáng)地产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制(zhì)是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交(jiāo)付的(de)风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预(yù)售制对购房者非常不(bù)公平(píng)，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于(yú)落实(shí)中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发达国家(jiā)一(yī)般有严格(gé)的(de)监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府(fǔ)批准后才可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从(cóng)银行(xíng)一(yī)次性贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余(yú)全部房款，而是根(gēn)据开发(fā)商工程进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售(shòu)制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在(zài)中国住房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于(yú)降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会，当然这需(xū)要配套房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能(néng)化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开(kāi)发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本(běn)质(zhì)是向善(shàn)，是以(yǐ)客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取消预(yù)售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心参(cān)与财税改革(gé)方案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期(qī)系(xì)统的专项研究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房屋(wū)制度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋或者其他(tā)临(lín)时住宅，住房(fáng)的需求是(shì)相当高(gāo)，不过大多数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力(lì)才(cái)能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产(chǎn)商(shāng)开始探(tàn)求新(xīn)的(de)方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到(dào)的见解(jiě)，在努力(lì)寻(xún)求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分(fēn)层出(chū)售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分层价(jià)格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款(kuǎn)”的(de)销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观(guān)中国香港房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地(dì)解决了(le)核心的(de)住房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售(shòu)前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资(zī)金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金(jīn)，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)（监管账户(hù)）、开发商操作(zuò)等(děng)采(cǎi)取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中国内(nèi)地面临(lín)住房需(xū)求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入(rù)“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展工(gōng)业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也出现了分配不(bù)公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临(lín)商品房的需求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大(dà)型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支(zhī)持国内(nèi)房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出(chū)台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房(fáng)供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经(jīng)济(jì)下(xià)的福(fú)利分房(fáng)转向市场(chǎng)经(jīng)济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺(quē)少资金和开发时间(jiān)周期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一(yī)个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的(de)信贷政(zhèng)策(cè)，支持(chí)购房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地(dì)的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企(qǐ)资(zī)金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的(de)房屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由购房者支(zhī)付定金或房(fáng)款的(de)行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中，商品房预(yù)售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房(fáng)买卖(mài)合(hé)同-进行(xíng)备案(àn)登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要(yào)一次(cì)性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年(nián)对(duì)中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产市(shì)场的稳步发(fā)展起(qǐ)到(dào)了(le)重要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市场快速(sù)发展阶段的(de)资金需(xū)求，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房存量报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房(fáng)建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前(qián)已(yǐ)成为中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房销售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也成为拉动中国(guó)内(nèi)地经济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特(tè)别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占全社会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融(róng)渠道，从(cóng)房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信(xìn)托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值(zhí)为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国(guó)住(zhù)房市值与(yǔ)股(gǔ)债房(fáng)市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接(jiē)融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预(yù)售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩(kuò)张币值是什么意思，硬币的币值是什么意思，资金若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按(àn)揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房者(zhě)签(qiān)订的预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失(shī)还款能力或(huò)短期不(bù)能(néng)还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面临(lín)较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的(de)预(yù)售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于有关(guān)的(de)工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预售资(zī)金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目(mù)的建(jiàn)安(ān)成(chéng)本(běn)乘(chéng)以建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)或者项(xiàng)目(mù)工程(chéng)总(zǒng)额(é)报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥(yáo)无(wú)期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续(xù)还(hái)款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过(guò)去(qù)房地产大(dà)开发时代的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些(xiē)方式套取的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度(dù)上(shàng)把风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国(guó)外商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款，按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度(dù)逐渐(jiàn)发放(fàng)，购(gòu)房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于(yú)3.5％，根据美(měi)国(guó)官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第(dì)三方公证行或产权保险公司(sī)的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发(fā)商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一(yī)定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行(xíng)有充(chōng)分动(dòng)机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进度。开发商在(zài)房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银行得到购房(fáng)者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目(mù)获批后即可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)前(qián)，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按(àn)工(gōng)期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节(jié)点(diǎn)、比例(lì)因项目(mù)而异。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工(gōng)、全部(bù)完(wán)工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，银行按(àn)施工节奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结(jié)束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对(duì)期房设计了(le)两种保险，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿(cháng)或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)均有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期(qī)房交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个(gè)环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付，交付后方(fāng)可(kě)按(àn)揭(jiē)还(hái)贷(dài)。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确(què)认(rèn)工(gōng)程进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预(yù)售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发(fā)商违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开(kāi)发商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或(huò)保险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设(shè)置购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或(huò)保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他(tā)预(yù)先支付的(de)购(gòu)房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融(róng)机构(gòu)或(huò)保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付(fù)，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项目(mù)资金(jīn)账户，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银(yín)行(xíng)申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取(qǔ)按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完(wán)工(gōng)、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付款会存(cún)入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产到了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金融工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计形势复(fù)杂性和(hé)人币值是什么意思，硬币的币值是什么意思性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发(fā)商违约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分(fēn)的(de)保障。余(yú)款支(zhī)付(fù)环节(jié)，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权(quán)益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银(yín)行(xíng)的第(dì)三方资(zī)金监管机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑(duì)现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的(de)建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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