OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科(kē)技，引(yǐn)发了公募(mù)REITs康桥在哪里再别康桥，徐志摩康桥在哪里扩(kuò)募风(fēng)波(bō)，如今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前(qián)几日(rì)的下跌走势(shì)，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘(pán)有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易(yì)日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟新购入(rù)基础设(shè)施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益(yì)人相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度(dù)重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人(rén)士表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期(qī)市(shì)场波动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值，投(tóu)资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯片(piàn)子公康桥在哪里再别康桥，徐志摩康桥在哪里司(sī)哲库科技的事件继(jì)续扰动(dòng)公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二级市场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所回升，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息(xī)影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个(gè)交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公(gōng)募(mù)REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余(yú)7只均有不同程度下(xià)跌，8只产(chǎn)业(yè)园区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报(bào)中(zhōng)已经披露(lù)张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目出租率(lǜ)有(yǒu)所下降，如(rú)今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致(zhì)二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规(guī)避(bì)的原(yuán)因，最近几个交易(yì)日场内(nèi)资金有所(suǒ)流出(chū)，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并不会从根本(běn)上影响其(qí)内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)下跌，风险也得(dé)到一定释放(fàng)，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多(duō)重(zhòng)因素(sù)影响(xiǎng)，不好判断价格(gé)是不(bù)是已经完(wán)全(quán)触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年(nián)内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率高的产品具(jù)备一(yī)定的投资价(jià)值，很适合稳健类(lèi)投资(zī)者。此外(wài)，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业(yè)园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基(jī)金执(zhí)行董(dǒng)事高如星对此(cǐ)表示，若张(zhāng)江(jiāng)园(yuán)区(qū)最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有造成(chéng)大的影(yǐng)响，“事(shì)件性利(lì)空下调(diào)至(zhì)得这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园(yuán)区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租(zū)金收入受(shòu)不受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多(duō)大，估计(jì)园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募路上再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲(zhé)库(kù)科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一(yī)，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止(zhǐ)执行(xíng)已签(qiān)租赁(lìn)协议(yì)的(de)通(tōng)知。同时，在公告中，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继(jì)续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张(zhāng)江光大(dà)园项目(mù)出租(zū)率下(xià)降事项，一度(dù)二级市场价格出现回落(luò)。在(zài)随后召开(kāi)的业绩说明会中(zhōng)管理人就相关事项进行了解(jiě)释说明(míng)，市场(chǎng)信心得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋(qū)于平(píng)稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的(de)线(xiàn)上和线下(xià)的扩(kuò)募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的信心，预计(jì)签署意向书和(hé)合同谈(tán)判中的储备租户(hù)正常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出租(zū)率(lǜ)将得(dé)到回升。没想到仅过(guò)了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益(yì)人相关负责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第(dì)一(yī)时间即(jí)奔(bēn)赴现场进行(xíng)了沟(gōu)通和核(hé)实工作，并(bìng)同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退(tuì)租的可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高(gāo)度重(zhòng)视，据悉新区(qū)国(guó)资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较(jiào)丰富的(de)，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能(néng)、航天(tiān)产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了(le)2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户(hù)需要一些时间(jiān)。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手通过签署租赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了(le)三个(gè)月履约保(bǎo)证金给了我(wǒ)们一些空间，但本着对(duì)首批扩(kuò)募、对市场(chǎng)负责的(de)态度(dù)，我们肯定要(yào)全(quán)力(lì)与时间赛跑(pǎo)，把这些面(miàn)积在短期内完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)一季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人(rén)有那么多(duō)储备租户，之(zhī)前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光大园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调(diào)租和(hé)换租都属(shǔ)于正常情况，而这次项目的(de)大(dà)租户退租正好发生在市(shì)场(chǎng)活(huó)跃度的短期低点，目前(qián)市场情况已有所好转。在看(kàn)到出租率下滑情况(kuàng)没有得到及时修复(fù)后，张江这(zhè)边也作了(le)一定(dìng)的资(zī)源调配和倾斜，引入(rù)了(le)一些储备租(zū)户。

　　另外，张润(rùn)大厦(shà)和张江光大园项(xiàng)目在给租户的分(fēn)隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等方面(miàn)也有(yǒu)一(yī)些差异化，张润大(dà)厦多是两千多平的(de)大平层，楼的成新(xīn)度高(gāo)一些，单(dān)康桥在哪里再别康桥，徐志摩康桥在哪里价也贵(guì)一些，张江光大园单(dān)层以一(yī)千(qiān)平的面积为主，还(hái)有一些独栋(dòng)形(xíng)态(tài)的物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也(yě)会根据自身需求和预算挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新(xīn)老(lǎo)资产的管理人都变成(chéng)了一家，后续我们在(zài)资(zī)源共享和(hé)联合营销方(fāng)面能更加(jiā)充分(fēn)发挥(huī)协同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张江高(gāo)科目前在管资产约五百(bǎi)万方，还(hái)有一(yī)些(xiē)其他在开(kāi)发的储备(bèi)项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实(shí)现打造张(zhāng)江园区产(chǎn)业(yè)空(kōng)间资产(chǎn)上(shàng)市平台目标(biāo)的(de)坚(jiān)实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这(zhè)个资本平台和(hé)它(tā)未来(lái)的(de)发展。”相关负责人表(biǎo)示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩容的(de)第一步(bù)，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能(néng)面临了一些突发(fā)情况需要解决(jué)，但是这和我们在张江(jiāng)科学城(chéng)这三十年(nián)建(jiàn)设发展过程中所经(jīng)历的相比，只能算是一个非常小的插曲(qū)。我们有信(xìn)心排除万难，尽一(yī)切可(kě)能化(huà)解当(dāng)前突发事件(jiàn)的所有负(fù)面(miàn)影(yǐng)响，维持预(yù)期(qī)和市(shì)场的信心。”

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