5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表(biǎo)的机(jī)构对(duì)于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华(huá)夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根(gēn)据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持房地产公(gōng)司市(shì)值在股票资产中(zhōng)的(de)占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的(de)首次回(huí)升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的(de)持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度得以延(yán)续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的(de)是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第(dì)二的是招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之处(chù)首先在于几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排(pái)位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其(qí)是(shì)万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产是(shì)复(fù)苏链上最(zuì)后一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进(jìn)入大分(fēn)化(huà)时代，一二线城市好于三(sān)四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟(shú)期或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的(de)行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了更(gèng)大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金(jīn)经理(lǐ)指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需(xū)求(qiú)端还需(xū)要有一(yī)定的政策(cè)出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每年(nián)18万亿元(yuán)的(de)销售额，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落(luò)，在(zài)此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容(róng)易出(chū)现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的方式(shì)，获(huò)得市(shì)占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到(dào)股票投(tóu)资(zī)，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部(bù)央国企(qǐ)、优质区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以来(lái)实现股价(jià)上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段(duàn)恰(qià)好排(pái)名(míng)前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成(chéng)交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易(yì)日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上(shàng)实发展的(de)主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及(jí)服(fú)务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公(gōng)募的(de)上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是上海本地(dì)房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面(miàn)是(shì)该公司后疫情时代(dài)出(chū)租率复(fù)苏至(zhì)近年(nián)来最高，另(lìng)一(yī)方面则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也(yě)吸引了知(zhī)名(míng)机(jī)构在(zài)其(qí)中持续(xù)驻(zhù)足(zú)。从第一季度十(shí)大流通股股东来(lái)看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这(zhè)也(yě)是连续第三个(gè)季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区(qū)域性地产公(gōng)司(sī)外(wài)，荣安地产则(zé)是主要(yào)布(bù)局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出(chū)的也是(shì)一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到(dào)两(liǎng)只(zhǐ)公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十大流(liú)通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士(shì)分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券(quàn)商测(cè)算(suàn)对应潜(qián)在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信(xìn)用问题或者(zhě)资(zī)金紧张没(méi)法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明(míng)显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存(cún)的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融(róng)资成本，优质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能力(lì)的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩强(qiáng)调(diào)，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关系等(děng)问(wèn)题，市(shì)场对民营房开(kāi)企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业(yè)进入(rù)高质量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定且可预(yù)期的(de)盈利和现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持(chí)续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化(huà)，要(yào)关注将受(shòu)益于行业(yè)集中(zhōng)度(dù)提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一(yī)思路的(de)话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国(guó)资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企(qǐ)央企在三个方面是(smbb是什么公司，mbb是什么意思缩写hì)否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融资成(chéng)本(běn)保持(chí)低位，其次是销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿(ná)地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需(xū)要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是(shì)较大增速(sù)的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的(de)房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去两三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于(yú)调整的过程中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月(yuè)相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济(jì)状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去(qù)库存压力、企业的(de)资金面压力(lì)，可(kě)能(néng)会出现，到六月(yuè)份(fèn)房(fáng)企为了半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短期反弹外(wài)的一个(gè)市场乏力(lì)现象。也就是(shì)说，第(dì)二季(jì)度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不(bù)确(què)定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要(yào)慢(màn)很多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比同行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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