OPPO宣(xuān)布(bù)关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级(jí)市场的影响(xiǎng)仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘(pán)继续(xù)延续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交(jiāo)易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协议的通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关负责人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近期已同(tóng)步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积(jī)极(jí)应(yīng)对哲(zhé)库提(tí)前退租的可能(néng)事(shì)项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多(duō)位业(yè)内人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动(dòng)较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租(zū)率(lǜ)下(xià)跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值(zhí)，投资者应(yīng)理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市(shì)场价(jià)格开始(shǐ)震荡(dàng)走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个交易(yì)日二(èr)级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有(yǒu)不同程度下跌，8只产业园区(qū)基础设施(shī)REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江光大园项目(mù)出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级(jí)市场价格(gé)出现波动(dòng)。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的(de)原因，最近几(jǐ)个(gè)交易日场内资金(jīn)有所流出(chū)，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价(jià)值。

　　他也同(tóng)时表示(shì)，目(mù)前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会(huì)受到(dào)基本面、情绪(xù)面(miàn)等多重因素影响，不好判断价格是不是已经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表(biǎo)示(shì)，今(jīn)年整体REITs市(shì)场(chǎng)表现低(dī)迷，不少产品年内(nèi)二(èr)级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益率高的产品具备一定(dìng)的(de)投资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执(zhí)行董(dǒng)事(shì)高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经(jīng)营现金流没有造成大的影响，“事(shì)件性利空(kōng)下(xià)调至得这(zhè)么急、这么(me)深，加上前期本身园区类(lèi)资(zī)产就(jiù)回(huí)调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最(zuì)终(zhōng)还(hái)是落到租金收(shōu)入受不受影响(xiǎng)，影(yǐng)响多大(dà)，估计园(yuán)区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技。随后5月12日晚(wǎn)，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入(rù)基础设施(shī)资(zī)产张润大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目(mù)前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切关注哲库科(kē)技后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江光大园项目出租(zū)率(lǜ)下降事项，一(yī)度二级市(shì)场价格出现回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行(xíng)了解释说明，市(shì)场信心得(dé)到(dào)了一(yī)定提(tí)振，二级市(shì)场价格表(biǎo)现也趋(qū)于(yú)平(píng)稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的(de)线上和线下的扩募(mù)说(shuō)明(míng)会上，运营团队(duì)表示了对张江光大园(yuán)项目的信(xìn)心，预计签署意向书和合同(tóng)谈判(pàn)中的(de)储备租(zū)户正常(cháng)转化后，项目出租率将得(dé)到(dào)回升。没想到仅(jǐn)过(guò)了不到(dào)三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之路又迎来(lái)了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场各(gè)方的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人(rén)相关(guān)负(fù)责人坦言，事发突(tū)然(rán)确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一(yī)时(shí)间(jiān)即奔赴现场进行(xíng)了(le)沟通和核实(shí)工作，并同(tóng)步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目(mù)，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视(shì)，据(jù)悉新(xīn)区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关(guān)负责人介绍说，目前(qián)储备租(zū)户(hù)还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试(shì)、人(rén)工智能、航天产业、信息技(jì)术等产业客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁(lìn)意向书(shū)来尽快锁(suǒ)定一些重要租户(hù)。虽(suī)然(rán)收了三个月履约保证金(jīn)给了我(wǒ)们(men)一些空间，但本着对首批扩募(mù)、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内完成去(qù)化。”相关(guān)负(fù)责人说道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光大园项目一(yī)季度末(mò)也(yě)有将近(jìn)30％的(de)空(kōng)置率，原始(shǐ)权益(yì)人有那么多储备租户，之前的空(kōng)置率为何未(wèi)能得到(dào)解决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江光大园一(yī)直以来都(dōu)坚持(chí)以市(shì)场化运营(yíng)为导向，历史(shǐ)运营(yíng)表现稳定，租(zū)户(hù)的调租和换租都属于正(zhèng)常情况，而这(zhè)次项(xiàng)目(mù)的大(dà)租户退租正好发生(shēng)在市场活跃度的短期低点(diǎn)，目前减肥期间能吃饺子吗午餐，10个饺子相当于几碗饭市场(chǎng)情况已(yǐ)有所好转。在(zài)看到出租率下滑情况没有得到(dào)及(jí)时修复后，张江这(zhè)边也(yě)作了(le)一定的资源调(diào)配(pèi)和倾(qīng)斜(xié)，引入了(le)一些储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外，张润大(dà)厦和(hé)张(zhāng)江光大园项目在给(gěi)租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租(zū)金水平等方面也有(yǒu)一些差异化，张润(rùn)大厦多是两(liǎng)千多(duō)平的(de)大平层，楼(lóu)的成新度(dù)高一些，单价也贵(guì)一些(xiē)，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面积为主，还有一些独(dú)栋(dòng)形态的物业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也(yě)会(huì)根据自身(shēn)需(xū)求和预算挑选区(qū)域内的(d减肥期间能吃饺子吗午餐，10个饺子相当于几碗饭e)不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老(lǎo)资产的(de)管(guǎn)理人(rén)都变成了一(yī)家(jiā)，后续(xù)我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方(fāng)面(miàn)能更加充分发(fā)挥协同效应(yīng)，相信可(kě)以做得(dé)更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对(duì)于张(zhāng)江REIT的定位和(hé)展望，相(xiāng)关负责(zé)人表示，张江集团(tuán)和张江高科目前在管资产约五百万方(fāng)，还有一些(xiē)其他(tā)在开发的储备项(xiàng)目，这(zhè)些都将成为(wèi)张(zhāng减肥期间能吃饺子吗午餐，10个饺子相当于几碗饭)江REIT实(shí)现(xiàn)打造(zào)张江园区产(chǎn)业空间资产上市平台目(mù)标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本(běn)平台(tái)和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次(cì)扩募是我们(men)实现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关(guān)重要的一步，眼(yǎn)下(xià)我们可能面临了(le)一些突发(fā)情(qíng)况需要解(jiě)决，但是这和我们在张江科学城这(zhè)三十年建(jiàn)设发展过程中(zhōng)所经历的相(xiāng)比，只能(néng)算是一个(gè)非常小的插曲。我(wǒ)们(men)有(yǒu)信心排除万难，尽一切可(kě)能化(huà)解当前突发(fā)事件的所有负面影响，维(wéi)持预期和市场的信心(xīn)。”

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