OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下(xià)芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技，引(yǐn)发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT开(kāi)盘(pán)继续延续(xù)此(cǐ)前(qián)几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉(lā)升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁(lìn)协议(yì)的通知(zhī)。同(tóng)时，在(zài)公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权(quán)益人(rén)将继续密切(qiè)关(guān)注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原始权(quán)益人相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期(qī)已(yǐ)同(tóng)步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库(kù)提(tí)前退租(zū)的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目(mù)，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT近期(qī)市场波动较大(dà)，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会(huì)从根(gēn)本上(shàng)影响其内(nèi)外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格(gé)继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的(de)价格(gé)小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二级(jí)市场价格(gé)开(kāi)始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最近几个交易日二(èr)级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市(shì)场整体表(biǎo)现上看(kàn)，目(mù)前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中(zhōng)已(yǐ)经披(pī)露张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)出租率有所(suǒ)下降，如今拟(nǐ)扩募的(de)项目又遭遇突发事(shì)件(jiàn)，因(yīn)此(cǐ)导致二(èr)级市场价格出现波动。”一位(wèi)业内人(rén)士分(fēn)析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的(de)原因，最近几个交易日场内资金有所流(liú)出，但是，不(bù)动(dòng)产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出(chū)租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上(shàng)影响(xiǎng)其(qí)内外(wài)价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随(suí)着二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格下(xià)跌，风险也得到(dào)一定释(shì)放(fàng)，但是价格(gé)涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断(duàn)价格是不是已(yǐ)经完(wán)全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有一位业内(nèi)人士(shì)表示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有(yǒu)些隐含收益率高(gāo)的产(chǎn)品具备一(yī)定(dìng)的(de)投资价(jià)值，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着(zhe)经(jīng)济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执(zhí)行(xíng)董事高如星(xīng)对(duì)此表示，若张(zhāng)江园区(qū方阵是什么意思)最终(zhōng)能顺(shùn)利解(jiě)决(jué)招商，平稳过度(dù)对经(jīng)营现金流没(méi)有造成大的影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下(xià)调至(zhì)得这(zhè)么急、这(zhè)么深，加上前期(qī)本身(shēn)园区类资产就(jiù)回调不少(shǎo)了，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过(guò)，他也强调，最终还是(shì)落到租金收入受(shòu)不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦(shà)的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议(yì)的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技(jì)后续(xù)情(qíng)况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中(zhōng)披露的张江光大(dà)园项目出租(zū)率下降事项，一度二(èr)级市场价(jià)格出(chū)现(xiàn)回落(luò)。在(zài)随后(hòu)召开(kāi)的业绩(jì)说(shuō)明会中管理(lǐ)人(rén)就相(xiāng)关事(shì)项进(jìn)行了解释(shì)说(shuō)明，市场信(xìn)心(xīn)得到了(le)一定(dìng)提振，二级(jí)市(shì)场价格(gé)表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线上和线下(xià)的扩(kuò)募(mù)说明会上，运营(yíng)团(tuán)队(duì)表(biǎo)示了对张江光大园(yuán)项目的信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中的储备租(zū)户正常转化后，项(xiàng)目(mù)出(chū)租率(lǜ)将(jiāng)得(dé)到回升(shēng)。没(méi)想到仅过(guò)了(le)不到(dào)三周的时间，张江REIT的(de)扩(kuò)募之路又迎来了新的(de)考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人(rén)坦言(yán)，事发(fā)突然确实始料(liào)未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行了沟(gōu)通和核实(shí)工作，并同步启动(dòng)了应急预(yù)案，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应对哲库(kù)提前退租的(de)可能事(shì)项。由(yóu)于(yú)张润大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新(xīn)区国(guó)资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说(shuō)，目(mù)前储(chǔ)备租户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能(néng)、航(háng)天产业(yè)、信息技术(shù)等产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备(bèi)转化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通过(guò)签署租赁意向书来(lái)尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三(sān)个(gè)月履约(yuē)保证金给了我们一(yī)些空间(jiān)，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯(kěn)定(dìng)要全(quán)力与时间赛(sài)跑(pǎo)，把这些面积在短期内完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同(tóng)区域(yù)的张(zhāng)江光大园项目一季度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空置(zhì)率，原始权(quán)益人有那么(me)多储备(bèi)租户，之前的(de)空置率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一(yī)直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租(zū)户的(de)调租和换租都属(shǔ)于正常(cháng)情况，而这次项目(mù)的(de)大租户(hù)退租正(zhèng)好(hǎo)发生在市场活跃度(dù)的短期低点，目前市场情况已有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边也作(zuò)了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大(dà)园(yuán)项目在给租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平(píng)等(děng)方面(miàn)也有一些(xiē)差(chà)异化，张润(rùn)大厦多是(shì)两(liǎng)千(qiān)多平的大平(píng)层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一(yī)些，张江光(guāng)大园单层以一千平(píng)的(de)面(miàn)积(jī)为主(zhǔ)，还有一些独栋形态(tài)的物业。租户(hù)自(zì)身也会有诉求(qiú)，也会根(gēn)据自身需求(qiú)和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产的管理(lǐ)人都(dōu)变成了一家，后续我们在资源共享和(hé)联合(hé)营销方面能更加充(chōng)分(fēn)发(fā)挥协同效应，相(xiāng)信可以(yǐ)做(zuò)得更(gèng)好(hǎo)。”上(shàng)述负(fù)责人(rén)补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展(zhǎn)望(wàng)，相关(guān)负责人表示，张江(jiāng)集(jí)团和张江(jiāng)高科目前在管资产约五(wǔ)百(bǎi)万方，还有一些其他在开发的储备项目(mù)，这些都将成为(wèi)张江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园区(qū)产业空间资产上(shàng)市平台(tái)目(mù)标(biāo)的坚实后盾(dùn)和(hé)储备(bèi)资源。“我(wǒ)们(men)非常重视张江REIT这个资本平(píng)台(tá方阵是什么意思i)和它未来(lái)的发展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表示，“这(zhè)次(cì)扩(kuò)募(mù)是(shì)我(wǒ)们实现(xiàn)基金扩(kuò)容的第(dì)一步(bù)，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临(lín)了一些突发情(qíng)况(kuàng)需(xū)要(yào)解决，但是这和我(wǒ)们在张江科(kē)学城这三十年建设发(fā)展(zhǎn)过程中所经(jīng)历(lì)的相比，只能算(suàn)是(shì)一(yī)个非常小的插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可能(néng)化(huà)解(jiě)当前(qián)突发事(shì)件的所有(yǒu)负面影(yǐng)响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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