万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个(gè)位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到舆(yú)论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了(le)共同债务人被中国信达(dá)追(zhuī)债，中(zhōng)国(guó)信达为了(le)收(shōu)回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资(zī)购入房(fáng)产的(de)有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后(hòu)，可(kě)能(néng)没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这(zhè)个位于(yú)海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名(míng)校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债(zhài)权转让项目的(de)处置主体(tǐ)是中国信达资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司(sī)北京(jīng)市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是(shì)对北(běi)京(jīng)赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有(yǒu)限公119出警收费吗 119出警收费标准是多少司是共同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起中国(guó)信(xìn)达北分讨债的故事(shì)，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道(dào)属实，说(shuō)明这些房(fáng)子实(shí)际上(shàng)都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什(shén)么中国信达(dá)的拍(pāi)卖页面(miàn)上又(yòu)注明这75套(tào)房(fáng)子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子(zi)根本(běn)没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报道证实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商(shāng)业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫集团的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人(rén)也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实(shí)已经支付价(jià)款并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没准还(hái)是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关(guān)法律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已经(jīng)支付(fù)价款并实(shí)际占有(yǒu)，但未办理过户(hù)手续的，如(rú)果业主没(méi)有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明确(què)了购房人的(de)优先(xiān)权(quán)：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房屋(wū)并已(yǐ)支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求权优先(xiān)于(yú)建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权的，人(rén)民法院(yuàn)应当(dāng)予以支持(chí)。只(zhǐ)支付(fù)了(le)部分价款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论(lùn)终结(jié)前已实际支(119出警收费吗 119出警收费标准是多少zhī)付剩余(yú)价款的，可以适用(yòng)前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信(xìn)达申(shēn)请不(bù)良债(zhài)权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达(dá)资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规(guī)模(mó)，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一(yī)个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团(tuán)进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开(kāi)发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知(zhī)名房(fáng)企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了(le)北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就(jiù)以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无(wú)论是(shì)一(yī)块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价(jià)格，都令业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看出(chū)其(qí)在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手是当时有(yǒu)名的(de)融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出(chū)了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知(zhī)名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的(de)房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光(guāng)环(huán)的背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集(jí)团，发(fā)现其深陷(xiàn)财务(wù)危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人周金辉的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的(de)目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐(lè)部(bù)64％股权，成为(wèi)国(guó)安的新东(dōng)家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安的(de)估值(zhí)一直(zhí)没(méi)变，那么(me)中赫集团拿下(xià)北(běi)京(jīng)国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份(fèn)质(zhì)押陆(lù)续质押，据企查查显示(shì)，目前(qián)中赫集团共有11条股权出(chū)质记(jì)录(lù)。质权人包括海金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国(guó)安的(de)时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网(wǎng)信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资(zī)产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫集团和(hé)周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续(xù)质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执(zhí)行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效法律文(wén)书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目(mù)前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实控人(rén)都成为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善(shàn)其身？

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