万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个位于北京海淀(diàn)的(de)豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中(zhōng)国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于(yú)海淀核(hé)心区(qū)位，名(míng)校环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京(jīng)外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债权转让项目的(de)处置主体是中(zhōng)国信达资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有(yǒu)限公司(sī)是共同债务人(rén)。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这(zhè)就是一(yī)起中国(guó)信(xìn)达(dá)北分讨债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书(shū)院总(zǒng)共301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如果该报道(dào)属实(shí)，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上都是卖(mài)出去了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为什(shén)么(me)中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是(shì)“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的(de)报道证实了上述(shù)内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也(yě)是万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主。另据地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价(jià)款并实(shí)际(jì)占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达(dá)转让这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权回本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的(de)可以向法(fǎ)院(yuàn)提(tí)出执行异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人民法院关(guān)于商品房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了(le)购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价(jià)款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法(fǎ)院应当(dāng)予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商(shāng)品房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结(jié)前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适(shì)用前(qián)款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房子(zi)均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请(qǐ外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭ng)不良债(zhài)权转让(ràng)，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中赫集(jí)团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地等选择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷国际信托(tuō)有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者由中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫(hè)集团既没有很(hěn)大(dà)规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中赫(hè)集团进入(rù)北京的(de)第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科(kē)等(děng)大(dà)型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院就以神(shén)秘高端(duān)的姿态杀入(rù)市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之(zhī)久，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不少知名(míng)人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环(huán)的背后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义务，中赫(hè)集(jí)团(tuán)正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落到(dào)这(zhè)个地步(bù)，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年(nián)年初“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之(zhī)路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人(rén)包括海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有得(dé)到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐(lè)部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产(chǎn)总(zǒng)计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质(zhì)押(yā)手中的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国(guó)安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次(cì)列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义务，上(shàng)述被执行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前幸免于难。不(bù)过在(zài)实(shí)控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北(běi)京国安(ān)，又如何能独善其身？

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