文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明(míng)确(què)表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱(fú)甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的(de)预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效机制(zhì)，长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办事(shì)，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待(dài)期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保(bǎo)障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预(yù)售(shòu)最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发开平二手车市场在哪里，开平哪里有二手车市场商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了(le)！发达(dá)国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发(fā)商(shāng)在项目(mù)获得政府(fǔ)批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)后(hòu)并非像中国一样在支付完首付(fù)款后从(cóng)银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程进度在完全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)和(hé)房(fáng)地(dì)产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一(yī)定能化解这个难题(tí)，让房地产回(huí)归实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长(zhǎng)治(zhì)久安(ān)、行业(yè)企业(yè)健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当期(qī)三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的(de)资(zī)金实(shí)力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式(shì)一(yī)经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的(de)市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自(zì)身(shēn)资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即(jí)先收取买家(jiā)的订金，采用类似租(zū)金的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的(de)钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自开平二手车市场在哪里，开平哪里有二手车市场己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双(shuāng)赢(yíng)”的(de)举措(cuò)。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了(le)核心的住房供不(bù)应求(qiú)的问题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式(shì)推动了(le)中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即要(yào)求(qiú)开发商在预售(shòu)前，确(què)保地价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银行开(kāi)设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全(quán)透(tòu)明化机(jī)制，且(qiě)银行的责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最大(dà)风险方(fāng)，后续(xù)需自(zì)身推(tuī)动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地面临(lín)住房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内地(dì)优先发展重工(gōng)业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市(shì)化配套问题(tí)，才能(néng)进(jìn)一步推(tuī)进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)也出现了分配不(bù)公(gōng)、效率(lǜ)低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临商(shāng)品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大(dà)型房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国(guó)香港(gǎng)预(yù)售商品房制度，先(xiān)后出(chū)台多项文(wén)件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住(zhù)房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实行住房分(fēn)配货(huò)币化(huà)、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划(huà)经济下的福(fú)利分房转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采用预(yù)售(shòu)制，允(yǔn)许开(kāi)发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动(dòng)开发模式(shì)，住(zhù)房供(gōng)应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人(rén)民银行等多方迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的(de)商品房预(yù)售制度。预(yù)售制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿(ná)到了(le)全(quán)部购(gòu)房(fáng)款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房销售的(de)最主要方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多(duō)年对(duì)中国内地房地产市场的(de开平二手车市场在哪里，开平哪里有二手车市场)稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子(zi)楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进程进(jìn)入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至(zhì)60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前(qián)已(yǐ)成(chéng)为中国(guó)内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售(shòu)面积(jī)的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的(de)快速发展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的(de)带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占全(quán)社会(huì)固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分(fēn)之一。从房地产融资(zī)存(cún)量占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠(qú)道(dào)，根据我(wǒ)们(men)的《中国住(zhù)房(fáng)市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市(shì)值(zhí)的(de)比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本(běn)市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存在，当前(qián)的负(fù)面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行的(de)按揭贷款合(hé)同是两个独立的(de)合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信用(yòng)和(hé)购(gòu)房者(zhě)对行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层(céng)面看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波(bō)动或经营不(bù)善(shàn)，出(chū)现资(zī)金链断(duàn)裂等(děng)一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期不(bù)能(néng)还款等，则风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度(dù)看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂(làn)尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办法》中明确规(guī)定(dìng)了开(kāi)发企业(yè)预售商(shāng)品(pǐn)房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)、或进(jìn)入监管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却(què)被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的(de)资金，在(zài)房(fáng)企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了(le)资(zī)金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程(chéng)度上把(bǎ)风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外(wài)商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房者预付资(zī)金(jīn)，一(yī)般设有定(dìng)金(jīn)或(huò)预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例相对(duì)较低，绝大(dà)部分房款在(zài)房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付(fù)方式：预付款一(yī)般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般(bān)采用两种方式(shì)发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工程进(jìn)度(dù)付款，按(àn)揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二(èr)是(shì)房屋交付(fù)后(hòu)发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋(wū)交付质量的(de)保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方(fāng)验(yàn)收合格并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二是(shì)开(kāi)发(fā)商为购房者提供(gōng)一定的(de)保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一(yī)定期限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付(fù)后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托(tuō)账户监(jiān)管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可(kě)通(tōng)过申(shēn)请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且(qiě)不(bù)承担(dān)任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部(bù)来自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发商(shāng)提(tí)供一定(dìng)比例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用资金直接(jiē)损害银行利益(yì)，银(yín)行有(yǒu)充分动机(jī)监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购(gòu)房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德(dé)国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费(fèi)和土地交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首付比例(lì)，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制(zhì)度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付(fù)节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说，支付节点可(kě)分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部(bù)水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付(fù)房款前申请(qǐng)房(fáng)贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银(yín)行(xíng)按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一(yī)定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设(shè)有10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交易中的(de)房产、资(zī)金(jīn)、合同(tóng)等各个环节，各环(huán)节内容确认(rèn)无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的(de)部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的(de)方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方(fāng)律(lǜ)师转给(gěi)开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开发商账户前(qián)经(jīng)过(guò)两道(dào)关(guān)口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需(xū)返还(hái)定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战(zhàn)结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一(yī)部(bù)规范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须完(wán)成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或指定保证机(jī)构(gòu)或保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房者定金的(de)保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若开发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书向金融机构或(huò)保证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔(péi)付违(wéi)约(yuē)金，一般约(yuē)为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只需(xū)支付最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可(kě)向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购(gòu)房(fáng)者违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房(fáng)后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不(bù)执(zhí)行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付(fù)节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在(zài)此过(guò)程中随着放(fàng)出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分(fēn)无需(xū)月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门(mén)的项目(mù)资金(jīn)账户，账户(hù)资(zī)金提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势(shì)复(fù)杂性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违约后定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期(qī)以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供(gōng)充分的(de)保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付(fù)环(huán)节，建立商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保(bǎo)修期制(zhì)度。保修(xiū)期(qī)内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过(guò)硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的(de)最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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