OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波(bō)，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT开(kāi)盘(pán)继续延续(xù)此前几日的下(xià)跌走势(shì)，午(wǔ)后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个交易日(rì)跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光(guāng)大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施(shī)资(zī)产张润大厦的(de)重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通(tōng)知(zhī)。同时，在(zài)公(gōng)告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极(jí)应对哲库提(tí)前(qián)退租的(de)可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦(shà)是(shì)全(quán)国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高度重视，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表(biǎo)示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌(diē)并不会(huì)从根本上影响其(qí)内外价值，投资(zī)者应理性看待(dài)。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场价格继(jì)续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格(gé)开始震荡走低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回(huí)升(shēng)，最终(zhōng)报(bào)收3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消(xiāo)息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全(quán)市(shì)场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市的8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施(shī)REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江(jiāng)光(guāng)大园项目(mù)出租(zū)率(lǜ)有所(suǒ)下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突(tū)发事件，因(yīn)此导致二级市场价格出现波(bō)动。”一位业内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出(chū)于风(fēng)险规避的原(yuán)因，最近几个(gè)交易日场内(nèi)资(zī)金有所流出(chū)，但是，不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前(qián)随着(zhe)二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)下(xià)跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是价格涨跌会(huì)受到基(jī)本(běn)面、情绪(xù)面等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素影响，不(bù)好判断价格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一位(wèi)业内(nèi)人士表(biǎo)示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷，不少产品年(nián)内(nèi)二(èr)级市(shì)场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资(zī)价值，很适合稳(wěn)健(jiàn)类投(tóu)资者。此外(wài)，伴随着经济复苏的(de)步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星(xīng)对此表示，若张江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经营(yíng)现金流没有造成大(dà)的(de)影响(xiǎng)，“事件性(xìng)利空下调(diào)至得这么(me)急、这(zhè)么深(shēn)，加(jiā)上(shàng)前期本身园区(qū)类资产就回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是(shì)落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会(huì)最(zuì)终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技(jì)是(shì)其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦(shà)的(de)重(zhòng)要(yào)承租方(fāng)之一，目前未收到哲库(kù)科技(jì)及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中(zhōng)披(pī)露(lù)的张江光(guāng)大(dà)园项目出租率下降(jiàng)事(shì)项(xiàng)，一度二级(jí)市(shì)场价格出现(xiàn)回(huí)落。在(zài)随后召开(kāi)的业绩(jì)说明会中管理人就相关事(shì)项进行了解释说明，市场信心(xīn)得到了(le)一定(dìng)提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下的扩募(m阿富汗玉为什么便宜，阿富汗玉为什么不值钱ù)说明会(huì)上(shàng)，运营(yíng)团队(duì)表示了对张江光大园项目的信心，预计签署意向书(shū)和合同(tóng)谈判中的储备(b阿富汗玉为什么便宜，阿富汗玉为什么不值钱èi)租户正常转化后，项目(mù)出(chū)租率将得到回升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购(gòu)入项目(mù)的(de)原始(shǐ)权益人相关负责人坦言，事发(fā)突然确实始(shǐ)料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间即(jí)奔赴现场(chǎng)进(jìn)行了(le)沟通和核(hé)实(shí)工(gōng)作，并同(tóng)步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积(jī)极(jí)应对哲库提(tí)前退租的可能(néng)事项。由于(yú)张润大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高(gāo)度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业(yè)客户，租赁意(yì)向面积超过了2万(wàn)方。从(cóng)意向储备(bèi)转化为(wèi)实(shí)际(jì)租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签阿富汗玉为什么便宜，阿富汗玉为什么不值钱署租赁意向书(shū)来尽快锁(suǒ)定一些重要租(zū)户。虽然收了三个月(yuè)履约(yuē)保证(zhèng)金给(gěi)了我们(men)一些空(kōng)间，但本着对首批扩(kuò)募、对市(shì)场负(fù)责的态度，我们(men)肯(kěn)定(dìng)要全力(lì)与(yǔ)时(shí)间赛跑，把(bǎ)这些面积(jī)在短期(qī)内(nèi)完(wán)成去(qù)化。”相关(guān)负责人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有的同区域(yù)的张江光大园项目(mù)一(yī)季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益(yì)人有那么(me)多储备租户，之前(qián)的空置率(lǜ)为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张(zhāng)江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市(shì)场(chǎng)化(huà)运营为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租户的调(diào)租(zū)和(hé)换租(zū)都属于正常情况，而(ér)这(zhè)次项目的大租户(hù)退租(zū)正(zhèng)好发生在(zài)市场(chǎng)活跃度的短期低(dī)点，目前市(shì)场(chǎng)情况已有所好转。在看到出租(zū)率(lǜ)下滑(huá)情况没有得到(dào)及时修复(fù)后，张江这边也作了一定(dìng)的(de)资(zī)源调配(pèi)和倾斜，引入(rù)了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园项目在给(gěi)租户的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面(miàn)也有一些(xiē)差异(yì)化，张润大厦多是两(liǎng)千多平(píng)的大(dà)平(píng)层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层(céng)以一千平的面积为(wèi)主，还有一些独栋形态的(de)物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会(huì)根据自身(shēn)需求和(hé)预(yù)算挑选(xuǎn)区(qū)域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的(de)管(guǎn)理人(rén)都(dōu)变(biàn)成了一家，后续我(wǒ)们(men)在资源共(gòng)享和(hé)联合营销方面能更加(jiā)充分发(fā)挥协同(tóng)效应，相信(xìn)可以做得(dé)更好(hǎo)。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团(tuán)和(hé)张江高科目(mù)前在管资产约五百万方，还(hái)有一些其(qí)他在(zài)开(kāi)发的储(chǔ)备(bèi)项目，这些都将成为(wèi)张(zhāng)江REIT实(shí)现(xiàn)打造张(zhāng)江园(yuán)区产业空间资产上(shàng)市(shì)平台目标的坚实后盾和储备(bèi)资源(yuán)。“我们非常重视(shì)张(zhāng)江REIT这个(gè)资本平台(tái)和它未来的发展(zhǎn)。”相关(guān)负责(zé)人表示，“这次扩募是我们(men)实现基(jī)金扩容的第一步，也是(shì)至关(guān)重(zhòng)要的一步(bù)，眼下(xià)我们可(kě)能面(miàn)临(lín)了一(yī)些突发情况需要解决，但是(shì)这和我们在张江科学城这三十年建设(shè)发(fā)展(zhǎn)过(guò)程中所(suǒ)经历的(de)相比，只能算是一(yī)个非常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能(néng)化解当(dāng)前突发事件的(de)所有负面影响，维持预期(qī)和(hé)市场的(de)信(xìn)心。”

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