近(jìn)两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额(é)的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通(tōng)过观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红目前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额(é)的公(gōn为什么风流女人看指甲g)募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年(nián)分配(pèi)金额(é)占可供分配金(jīn)额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二(èr)级市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易(yì)引起波(bō)动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募(mù)集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策(cè)的(de)重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价(jià)格变化(huà)导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有人(rén)实际获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可分配金额(é)以现金形式分配给投(tóu)资者，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格(gé)反(fǎn)映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的(de)固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为(wèi)资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能(néng)够帮助机构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相对于投资债券相对高的(de)收(shōu)益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。为什么风流女人看指甲

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报(bào)，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市(shì)场价(jià)格的主要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期经济预(yù)期恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回(huí)归的过(guò)程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的(de)改善有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将对(duì)基(jī)金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据单(dān)位(wèi)基金份额的(de)分(fēn)红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化(huà)的修正，使投资人在(zài)基金分红前后(hòu)均(jūn)可以获得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资(zī)者长期投资的信心(xīn)，同时(shí)需结合(hé)持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的(de)影响程度(dù)。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利(lì)润分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红前提(tí)是本(běn)金之(zhī)上(shàng)的增值部(bù)分不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是(shì)变动的(de)，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资(zī)者可(kě)能(néng)把“分派(pài)”金额误(wù)认(rèn)为(wèi)是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类(lèi)投(tóu)资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)和(hé)产权类两大(dà)资产类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)及(jí)资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产(chǎn)品的(de)收益主要来自项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还(hái)，两者(zhě)的比率也是变动(dòng)的(de)，对(duì)特许(xǔ)经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在(zài)选择(zé)投资(zī)标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性不(bù)同(tóng)而形成区别(bié)。特(tè)许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所选择产品的二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的(de)特(tè)许经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更(gèng)高(gāo)的分派(pài)率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低(dī)，也有足够年限收(shōu)回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人提(tí)醒投资者注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目(mù)的(de)分派金额包含了(le)投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募的(de)情况下(xià)，基金份额(é)单价(jià)随(suí)着分派进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的(de)土地(dì)或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限一(yī)般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造(zào)或补缴土地(dì)出让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资(zī)产的估(gū)值(zhí)上(shàng)，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资(zī)产(chǎn)投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评(píng)估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业(yè)经营(yíng)、筹(chóu)资、投资(zī)产生的(de)现金(jīn)流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债(zhài)市场独立(lì)的资(zī)产配置功能，比较适合(hé)长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自底层资产的(de)经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益(yì)人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分红期(qī)，由于(yú)分红交易(yì)带来(lái)的短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规模(mó)较为(wèi)可(kě)观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发为什么风流女人看指甲(fā)行首年及次年(nián)的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露(lù)预(yù)测进(jìn)行(xíng)比较分析，结(jié)合经(jīng)济及(jí)市场(chǎng)的(de)实际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进(jìn)行(xíng)判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人也称。

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