OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发(fā)了公(gōng)募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续(xù)此前几(jǐ)日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入(兔子有几条腿，兔子有几条腿正确答案rù)基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦(shà)的(de)重要承租(zū)方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，兔子有几条腿，兔子有几条腿正确答案在(zài)公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原(yuán)始权益人(rén)相关负责人也表示，近期已(yǐ)同(tóng)步(bù)启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前(qián)退租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，浦东新(xīn)区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)表示，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT近期(qī)市场波动较大(dà)，但其(qí)实(shí)不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会(huì)从根本(běn)上(shàng)影响其内外价值(zhí)，投资者应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格继(jì)续(xù)波动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科(kē)技的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后(hòu)二级市场(chǎng)价格开始震荡走(zǒu)低(dī)，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日(rì)上(shàng)市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平(píng)均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张(zhāng)江光大(dà)园项目(mù)出租率有所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇(yù)突发事件，因此导(dǎo)致二级市(shì)场价(jià)格出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业内人(rén)士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于(yú)风险规避(bì)的原因，最近几个交易日场内资金(jīn)有(yǒu)所流出，但是(shì)，不动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出(chū)租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他(tā)也同(tóng)时表示(shì)，目前随着二级市场价格下跌(diē)，风险(xiǎn)也得(dé)到(dào)一定释放，但是价格涨跌会受到基本(běn)面、情绪面等多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不好判断价格是(shì)不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示，今年(nián)整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不(bù)少产(chǎn)品年内二(èr)级(jí)市场(chǎng)跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳(wěn)健(jiàn)类投资者(zhě)。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的(de)投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事高(gāo)如星对(duì)此表示，若(ruò)张江园区最终能(néng)顺利解(jiě)决招商，平(píng)稳过(guò)度对经营现金流没有造(zào)成大的影响，“事件性利空下(xià)调至得(dé)这(zhè)么(me)急、这么深(shēn)，加上前期(qī)本身(shēn)园区类资产就(jiù)回(huí)调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落(luò)到租金收入受不受影响，影响多大(dà)，估(gū)计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子(zi)公(gōng)司哲(zhé)库科技(jì)。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础设施(shī)资(zī)产张(zhāng)润大厦(shà)的(de)重要承租方(fāng)之一(yī)，目前未收到(dào)哲库(kù)科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租(zū)赁协议(yì)的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一(yī)步(bù)表示，原(yuán)始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积(jī)极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率下降事项，一度二级市(shì)场价格出现回落。在随后召开的(de)业(yè)绩说(shuō)明会中(zhōng)管理人就相关事项(xiàng)进行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表(biǎo)现也趋(qū)于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的(de)线上(shàng)和线下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的信心，预计签(qiān)署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租户正常(cháng)转化后，项目(mù)出(chū)租率将得到(dào)回升。没想到仅过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的(de)原始(shǐ)权(quán)益人相关(guān)负责(zé)人坦言(yán)，事(shì)发突然确实(shí)始料未(wèi)及，在获(huò)悉(xī)OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技(jì)消息的第一时(shí)间即(jí)奔(bēn)赴现场进行(xíng)了沟通(tōng)和核实工作，并(bìng)同(tóng)步启动了(le)应(yīng)急预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，据悉新区(qū)国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关(guān)负责人介绍说，目前(qián)储备租户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片(piàn)测(cè)试(shì)、人工(gōng)智能、航(háng)天产(chǎn)业、信息技术等产业客(kè)户(hù)，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁(lìn)意向(xiàng)书来尽(jǐn)快锁(suǒ)定一些重要(yào)租户。虽(suī)然收了三个月履约(yuē)保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募(mù)、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这(zhè)些面积(jī)在短期内完成去(qù)化(huà)。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项(xiàng)目(mù)一季度末也(yě)有将近30％的(de)空置率，原(yuán)始(shǐ)权益人有那么多(duō)储(chǔ)备租(zū)户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人(rén)解释，张江光大园一直以来都(dōu)坚(jiān)持(chí)以市场化运营为导向，历(lì)史运营(yíng)表现稳定，租户的(de)调租和换(huàn)租都属于正常情况，而这次项目的(de)大租户退(tuì)租(zū)正好发生在市场活(huó)跃度的短期低点，目前(qián)市场情况已有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复(fù)后，张江这边也作了一定的资源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江(jiāng)光大园(yuán)项目在给租(zū)户(hù)的分隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方(fāng)面也(yě)有一些差异(yì)化，张润大厦多是两千多平的(de)大平(píng)层，楼的成(chéng)新(xīn)度高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大(dà)园单层以一千平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独(dú)栋形态的物业。租户自(zì)身也(yě)会(huì)有诉求，也会根据(jù)自身需(xū)求(qiú)和预算挑选区域(yù)内的(de)不同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完(wán)成以(yǐ)后(hòu兔子有几条腿，兔子有几条腿正确答案)，新老资产(chǎn)的管理人都(dōu)变成了一家(jiā)，后续我们在资(zī)源共(gòng)享和联合营(yíng)销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负(fù)责人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对(duì)于张江REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望(wàng)，相关(guān)负(fù)责人表(biǎo)示，张江集(jí)团和(hé)张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的(de)储(chǔ)备项(xiàng)目(mù)，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产(chǎn)业空(kōng)间资产上市平台目标的(de)坚实(shí)后盾和储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非常重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资(zī)本(běn)平台和它未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基(jī)金扩(kuò)容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可(kě)能面临了(le)一些突发情况(kuàng)需要解(jiě)决(jué)，但是这(zhè)和我们在张江科学城这(zhè)三十年(nián)建设发展过程中所经历的相比，只能算是一(yī)个非常小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们(men)有信(xìn)心排除万难(nán)，尽一切可(kě)能(néng)化解当前突发(fā)事件的(de)所(suǒ)有负面影响，维持预期和市(shì)场(chǎng)的信(xìn)心。”

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