近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产品，平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后不(bù)再产(chǎn)生现金收益(yì)，特许经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出(chū)了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可供(gōng)分配(pèi)金额比例(lì)平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有(yǒu)期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额交易(yì)价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的(de)综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施(shī)资产的经营现金(jīn)流(liú)，投资人通过基金募集(jí)材(cái)料(liào)和信息披露文件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对(duì)于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础(chǔ)设(shè)施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金(jīn)额以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投(tóu)资(zī)角度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分红类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等(děng)同(tóng)于债券的固(gù)定利息回报，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对(duì)于投资债券相(xiāng)对高的(de)收益(yì)性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额(é)完成率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投(tóu)资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于(yú)吸引投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩(jì)相对经(jīng)济活(huó)力(lì)的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理，调减金额(é)根(gēn)据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红(hóng)前后基金(jīn)份额(é)净值(zhí)变化的修正，使投资人(rén)在基(jī)金分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结合持有产品的(de)特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动对整体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的(de)，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异(yì)很大，大多数普通投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续(xù)分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大(dà)资产类型，持(chí)有产(chǎn)权(quán)类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主要来(lái)自(zì)项目每年的现金分(fēn)红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了(le)利润分配和本(běn)金(jīn)的(de)归还，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动(dòng)的(de)，对特(tè)许经营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡(héng)量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资者在(zài)选择(zé)投资标(biāo)的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金(jīn)也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不同而(ér)形成区别。特许经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的(de)价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目(mù)在经营权到期(qī)后不(bù)再能(néng)产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额(é)的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派率水平。对(duì)于(yú)剩余期限较(jiào)长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足(zú)够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责(zé)人提醒投资(zī)者(zhě)注意(yì)，特(tè)许经营权项目的(de)分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份(fèn)额(é)单价随(suí)着分派进(jìn)度(dù)逐年(nián)下降是正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以观(guān)测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年(nián)报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一是年报中(zhōng)披露的(de)经营活动现金流，二是可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金，二者存(cún)在(zài)本质性(xìng)区别(bié)。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流(liú)，基(jī)于企(qǐ)业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作(zuò)为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市场独(dú)立的(de)资产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者(zhě)对经营(yíng)权类(lèi)的(de)资产可(kě)以更多关注(zhù)内部收(shōu)益率的(de)高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投(tóu)资(zī)回报(bào)，投资者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)综合实(shí)力、运营管理牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质机构实力、公(gōng)募基金管理人(rén)实力等(děng)多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来的(de)短期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连(lián)回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均(jūn)会(huì)载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的可供(gōng)分配金额预(yù)测。投资(zī)者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与募集材(cái)料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及市场的实际(j牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质ì)环境，对基础设施(shī)项目的运营业(yè)绩及(jí)牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判(pàn)断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人(rén)也称。

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