文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提(tí)出“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预(yù)售制了，用你的(de)钱(qián)，建你的(de)房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实力的(de)别(bié)建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公(gōng)平的预(yù)售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是(shì)个(gè)技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事(shì)，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付(fù)的(de)风险。从个人(rén)层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实(shí)中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售制度(dù)？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外(wài)什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香港，引入(rù)了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国(guó)家存(cún)在预售制。但是(shì)，重点来(lái)了(le)！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在项目获得(dé)政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样在(zài)支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存量时代(dài)，取消预售制度(dù)有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能(néng)化解这个(gè)难题(tí)，让(ràng)房(fáng)地(dì)产回归实体经济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也(yě)不(bù)能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行业企业(yè)健康发展的重大(dà)措(cuò)施(shī)。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研(yán)究中心参(cān)与财税(shuì)改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售(shòu)制的前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或(huò)者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数(shù)居(jū)民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄(xióng)厚(hòu)的资(zī)金(jīn)实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对(duì)这一系(xì)列(liè)问题(tí)，不少地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式(shì)一(yī)经推(tuī)行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发(fā)商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独(dú)到的(de)见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇(yǔ)的(de)地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用(yòng)类(lèi)似租金的(de)分期(qī)付款形式，等(děng)新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金(jīn)问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式(shì)成为当时(shí)中(zhōng)国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的(de)改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决(jué)了核心的(de)住房供不应(yīng)求的(de)问题，使房(fáng)市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在(zài)预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全(quán)部(bù)支(zhī)付(fù)，还要证明自(zì)身有资(zī)金等能力(lì)把项目完成，资金需放入(rù)律师所(suǒ)托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造(zào)假，套(tào)取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最(zuì)大风险方(fāng)，后续(xù)需自(zì)身推动(dòng)项(xiàng)目完(wán)工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房(fáng)市(shì)场发(fā)展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房(fáng)的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量小的(de)困境，此时引入(rù)中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大(dà)力(lì)支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出(chū)台(tái)《关于进一(yī)步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商(shāng)品化、社(shè)会(huì)化的(de)住房新体制，从计划(huà)经(jīng)济(jì)下的(de)福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资(zī)金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速(sù)度加(jiā)快。自此中国内地开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银(yín)行等多(duō)方迅(xùn)速出(chū)台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房(fáng)者，极(jí)大(dà)作用(yòng)推(tuī)动了房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经(jīng)调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是(shì)指房(fáng)地(dì)产开发(fā)企业(yè)将正在建设(shè)中的房(fáng)屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中国内地(dì)实践过程中，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办(bàn)理预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了(le)全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国(guó)香港的按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国内地(dì)的开发商而(ér)言，预(yù)售制商品房也(yě)开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在10002是什么电话啊 10002是哪个学校代码rong>

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售的最主要(yào)方(fāng)式，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期，同时增加(jiā)市(shì)场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金(jīn)需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进(jìn)程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)套数从(cóng)约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商品房销售最(zuì)主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房销售面积(jī)占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积和(hé)销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也成为拉(lā)动中国(guó)内(nèi)地经济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达(dá)50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房(fáng)地(dì)产开发投(tóu)资占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们(men)的《中国住(zhù)房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市(shì)值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在，当(dāng)前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了(le)所(suǒ)有商品不(bù)能交付的(de)风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要(yào)承担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和(hé)银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开(kāi)发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列(liè)风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完(wán)全由银(yín)行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地(dì)实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过(guò)去房地(dì)产大开发时(shí)代(dài)的(de)高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超工程进(jìn)度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设(shè)有定金(jīn)或预付款保护机(jī)制(zhì)，如(rú)英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一(yī)般(bān)采(cǎi)用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进(jìn)度付(fù)款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房由(yóu)政(zhèng)府或第(dì)三方(fāng)验收(shōu)合格(gé)并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供(gōng)一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前(qián)资金(jīn)由第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般(bān)为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定(dìng)金或首付(fù)外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余房款。