万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团(tuán)成(chéng)了共同(tóng)债务(wù)人被中国信达追(zhuī)债，中国信(xìn)达(dá)为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子(zi)现(xiàn)在莫名奇(qí)妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业(yè)主的维(wéi)权(quán)信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)项目(mù)”，债(zhài)权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项目的(de)处置(zhì)主体是中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分(fēn)公(gōng)司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对(duì)北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报(bào)道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售(shòu)罄。如(rú)果该报道(dào)属实(shí)，说明(míng)这(zhè)些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述(shù)内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没资(zī)金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北京的高(gāo)端(duān)人(rén)士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的(de)业(yè)主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的(de)业主中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主确实已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理过户手续(xù)的，如果(guǒ)业(yè)主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以向法院提出(chū)执行(xíng)异议(yì)申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可(kě)以联合(hé)起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民法院关于(yú)商(shāng)品房(fáng)消费者权(quán)利保护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购(gòu)房人的(de)优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并(bìng)已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权(quán)优先(xiān)于建设工程价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭辩论终结(jié)前已实(shí)际支付剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实(shí)际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申(shēn)请不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中国(guó)信(xìn)达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫置地等(děng)选择退出(chū)了赫华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一(yī)股东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很(hěn)高的国民知名(míng)度，但却在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的(de)天价(jià)，成为当时(shí)京城最贵的楼盘(pán)，引发了市(shì)场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态(tài)杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万的成年银(yín)杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令(lìng)业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出(chū)其(qí)在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大(dà)华(huá)府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推出(chū)了8年之久，但其(qí)依(yī)旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外(wài)界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开(kāi)发(fā)商光环的背后，这个(gè)地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行(xíng)能(néng)力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团(高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思tuán)如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年(nián)初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多(duō)元化转高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思型，但转型之(zhī)路并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试(shì)过多(duō)元(yuán)化(huà)业务，先后(hòu)进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国安的(de)新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集(jí)团及其(qí)实控人(rén)周金辉(huī)夫(fū)妇将其手中的(de)中赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆续质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫(hè)集团共(gòng)有11条股权出(chū)质记录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主北京国(guó)安的时(shí)间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇(fù)还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行标的(de)高达(dá)11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及中赫集(jí)团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难(nán)。不过(guò)在实(shí)控人(rén)都成为老赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身？

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