近两年火爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出(chū)该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金(jīn)收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本(běn)金的(de)归还，在选择投(tóu)资标(biāo)的时应了解资(zī)产(chǎn)类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分(fēn)配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　生日快乐缩写HBD，hb生日快乐缩写ape filled="f" type="#_x0000_t75">

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源(yuán)为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二(èr)级市场价(jià)格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因(yīn)素的(de)综合影响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则更有规(guī)律可(kě)循。公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红主要(yào)来自(zì)基础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集(jí)材料(liào)和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为(wèi)进行投(tóu)资(zī)决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红(hóng)作(zuò)为基金份额持(chí)有人实际获(huò)得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华(huá)平也表示(shì)，根据(jù)《公开募集(jí)基(jī)础设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合(hé)并后基(jī)金年度可分配(pèi)金额以现(xiàn)金形(xíng)式分(fēn)配(pèi)给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体(tǐ)现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)投资(zī)者(zhě)的(de)角度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多(duō)元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收(shōu)益性(xìng)，在有效(xiào)控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于(yú)未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一(yī)定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价(jià)格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素(sù)之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济(jì)预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业绩相对经济活力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根据(jù)单(dān)位基金份额的分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对(duì)分红(hóng)前(qián)后基金份额净(jìng)值变化的(de)修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金(jīn)之上的增(zēng)值部分不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部(bù)分，两个(gè)部(bù)分之间(jiān)的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分(fēn)派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期(qī)后基(jī)金(jīn)价值面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表(biǎo)示(shì)生日快乐缩写HBD，hb生日快乐缩写，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权(quán)类两大(dà)资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包(bāo)括了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，两者的(de)比率(lǜ)也是变(biàn)动(dòng)的，对(duì)特许(xǔ)经(jīng)营权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资(zī)者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层(céng)资产属性(xìng)不同而(ér)形成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收(shōu)益”，分(fēn)红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)项目在(zài)经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分(fēn)派(pài)率水平(píng)。对于剩余期限较长的(de)特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目(mù)的分派(pài)金额包(bāo)含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额(é)单价随着分派进(jìn)度(dù)逐(zhú)年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特(tè)许经营权REITs的(de)收益来(lái)自项目(mù)剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用年限一(yī)般(bān)较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映(yìng)在(zài)基础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层(céng)资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关(guān)的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披露的经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)，二(èr)是(shì)可供分配(pèi)现金，二者存在(zài)本质性区(qū)别。经(jīng)营活动产生(shēng)的(de)现金净流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生；可(kě)供分配的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调(diào)整(z生日快乐缩写HBD，hb生日快乐缩写hěng)，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现在(zài)相对股债(zhài)市(shì)场(chǎng)独(dú)立的资(zī)产配置(zhì)功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期(qī)持(chí)有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以更(gèng)多(duō)关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的(de)资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综(zōng)合(hé)考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机(jī)构实(shí)力(lì)、公募基金管理人实力等(děng)多(duō)重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由(yóu)于(yú)分红交易(yì)带来的(de)短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对(duì)明显、同(tóng)时(shí)分红规模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境(jìng)，对(duì)基础设施(shī)项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负(fù)责人也称(chēng)。

未经允许不得转载：首页-哆唻咪批发商城(本店域名www.123pf.cn)-淘宝网 生日快乐缩写HBD，hb生日快乐缩写