5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一(yī)板块已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额(é)均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计(jì)，龙头与地方国(guó)企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅(fú)五(wǔ)只个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房地(dì)产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募(mù)所持房地产(chǎn)公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了(le)三年来的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地(dì)产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在(zài)今年一(yī)季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季(jì)度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募(mù)基金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名(míng)最(zuì)高(gāo)的是(shì)保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变化之处首先在(zài)于(yú)几只(zhǐ)房地(dì)产龙头(tóu)股(gǔ)从排位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出(chū)百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后(hòu)一(yī)环，且首季(jì)并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周(zhōu)期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈(quān)判断房地产(chǎn)已(yǐ)经(jīng)进入大分化(huà)时代，一二(èr)线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级市场投资(zī)上，配置房地(dì)产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期(qī)一去不(bù)返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的(de)行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公(gōng)募基金(jīn)经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需(xū)要有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上(shàng)行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供给侧出(chū)清(qīng)的(de)过(guò)程(chéng)。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的(de)认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机(jī)构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在(zài)纳(nà)入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的(de)股中，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排(pái)名(míng)第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来(lái)后日(rì)成交量明显放(fàng)大(dà)，4日(rì)、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的基(jī)本面来(lái)看(kàn)，上实发展的(de)主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务(wù)为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，各(gè)类(lèi)机(jī)构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第(dì)二(èr)的(de)浦东(dōng)金桥也是(shì)上海(hǎi)本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代(dài)出租率复(fù)苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头(tóu)向好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知名机(jī)构在(zài)其中持续(xù)驻足。从第一季度十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然(rán)在前十(shí)中，这也是连续(xù)第三个季(jì)度他(tā)有的两只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家(jiā)上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的(de)地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出(chū)的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度(dù)来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际(jì)和私(sī)募迎(yíng)水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净(jìng)负债率普(pǔ)遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在(zài)发(fā)展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机(jī)会依然存(cún)在(zài)，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其(qí)主要又体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营(yíng)能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关(guān)系(xì)等(děng)问题，市(shì)场对(duì)民营房(fáng)开(kāi)企业的(de)资(zī)产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可预(yù)期的(de)盈利(lì)和现金流创造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自身资(zī)产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将出现分化(huà)，要关注将受益(yì)于行业集(jí)中(zhōng)度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这(zhè)一思(sī)路的话(huà)，或许还是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面是(shì)否可以维持(chí)，首先是融(róng)资(zī)成本(běn)保持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均(jū一氧化碳密度比空气大还是小 一氧化碳密度小于空气吗n)实现了业(yè)绩(jì)的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也(yě)是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民(mín)营房(fáng)企不怎(zěn)么投资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同(tóng)时(shí)也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地(dì)产(chǎn)的(de)复(fù)苏过程(chéng)中，还面(miàn)临(lín)着一些不(bù)确定性。其实整(zhěng)个(gè)市(shì)场从四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个(gè)别城市四月环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括(kuò)北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环(huán)比(bǐ)下滑(huá)的(de)情(qíng)况。而现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太(tài)乐观。按照现在的经(jīng)济(jì)状况、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的(de)去(qù)库存压力、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可能会出现，到(dào)六月份(fèn)房(fáng)企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一(yī)个(gè)市(shì)场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季(jì)度(dù)、第(dì)三季(jì)度增长不确定(dìng)性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房(fáng)地产以及其上下游产业(yè)链(liàn)的(de)复(fù)苏速度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房地(dì)产以(yǐ)及(jí)上(shàng)下(xià)游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的、做得(dé)比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出(chū)来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待它(tā)的(de)基本(běn)面(miàn)不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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