“现在的(de)房地产很(hěn)难再出现像过去十年的系统性行情。”思睿集(jí)团合伙人、首席经济学家洪灏向《红(hóng)周(zhōu)刊》表示，房(fáng)地产行业分化的愈(yù)加明显，让(ràng)机(jī)构和投资者的关注度从板(bǎn)块向单个标的转移(yí)。上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬向《红周刊》指(zhǐ)出，从行业(yè)来看，无(wú)论是业(yè)绩，还是估值，房地产都(dōu)已(yǐ)经(jīng)双(shuāng)杀(shā)到了(le)最底部，而且是(shì)反复地杀到了底部，再(zài)往下的空间(jiān)已经(jīng)不大了。

　　三道红线等指标

　　成(chéng)挖掘(jué)个(gè)股阿尔法重要参考

　　那么如何寻(xún)找房地(dì)产个股的阿尔(ěr)法呢(ne)？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房(fáng)地产赛道中(zhōng)进行选择，需要(yào)非常(cháng)小心(xīn)，避免选(xuǎn)了半天(tiān)，标的公司(sī)出现(xiàn)爆雷(léi)的(de)情况。除此之外，洪灏(hào)指出，需要满足(zú)以(yǐ)下(xià)三个(gè)基(jī)准：有大的国资背(bèi)景的、杠杆率较(jiào)低的、此前没有(yǒu)踩(cǎi)过红线的。

　　他还表示，如果关(guān)注(zhù)一下(xià)今(jīn)年(nián)房(fáng)地产的开发资金(jīn)来源，可以发现，其实银行(xíng)的(de)信贷(dài)倾向是不太愿意给房企(qǐ)贷款的，房企的(de)主要(yào)资(zī)金来源来自(zì)新盘的销售。但今年新房的销(xiāo)售情况相较一般。再关注一下，哪(nǎ)些房企能从银行拿到钱，其实主要还是那些有国企(qǐ)背景的房企(qǐ)，民营(yíng)房企相对(duì)比(bǐ)较困难，所(suǒ)以整个行(xíng)业(yè)出现了一个(gè)很明显的分化(huà)，无(wú)论是在销售，还是融资等各(gè)个方面都非常明(míng)显。现在有国(guó)资背景(jǐng)的房企(qǐ)在(zài)资(zī)本(běn)市(shì)场(chǎng)表现相对较好，但没有国资背景的民营房(fáng)企股价大多表现(xiàn)很一般。

　　陈昊扬则(zé)向《红周刊》表示，在房地产行业内，我们(men)的(de)逻辑是(shì)，“寻(xún)找最后(hòu)的赢家”。而具(jù)体到如何挖掘，我们会特别(bié)重(zhòng)视企业的成本优势，更(gèng)具体一点，就是(shì)它的净借贷水(shuǐ)平（净负债(zhài)率）是不(bù)是行业内的最低水平；利润率是不是行业内最高的；融资成(chéng)本(běn)是否是行(xíng)业内最低的(de)；建安成(chéng)本是否(fǒu)也(yě)是业内最低的；这些都是我们看重的一家房企的综合成本。

　　需要注意(yì)的是，能够同时满(mǎn)足(zú)上(shàng)述条件的房企并不(bù)多。即便(biàn)是在国央企中，仍有部分房企出现(xiàn)了“三道红线”的“踩(cǎi)线”情况，且有逐(zhú)渐(jiàn)恶(è)化的趋势(shì)。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理(lǐ)发现，截至2022年末(mò)，天房发展、陆家嘴、格(gé)力地产、西藏城(chéng)投、中(zhōng)交地产、中国武夷等国央企“三道红(hóng)线”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城(chéng)建发展、京投发展(zhǎn)、光明地产、云南城投、首(shǒu)开股份、珠江股份(fèn)、城投控股等国央企房企(qǐ)也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房(fáng)企(qǐ)

　　需警惕其重(zhòng)蹈覆辙(zhé)

　　不难(nán)看出，即便是有(yǒu)着较稳健特色的国央企房企，其(qí)财(cái)务指标(biāo)称得上完全健(jiàn)康的仍是少数。而更加值得注(zhù)意的是，在2022年(nián)，不少国企，甚至(zhì)地方国企开始大举扩张。而这无(wú)疑又进一步考验着(zhe)国央企(qǐ)的(de)资(zī)金链情(qíng)况(kuàng)。

　　对房企(qǐ)而言，扩张速度的(de)张弛有(yǒu)度尤为重(zhòng)要(yào)，节(jié)奏(zòu)把(bǎ)握(wò)准确，有助于房(fáng)企储(chǔ)备优质“弹药”；但(dàn)过于乐观的预判未来市场，以及(jí)过于激(jī)进的扩张拿地节奏(zòu)也有可能让(ràng)房(fáng)企重蹈此(cǐ)前的(de)高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家(jiā)房企进行举例，它(tā)从(cóng)2018年开始到2021年，连(lián)续4年的净借贷(dài)比(bǐ)例都(dōu)维持在33％左右，完(wán)全(quán)没有增加杠杆(gān)比例。而到2022年，这家房企(qǐ)明显感觉到机会来了，其开始在一线城市进(jìn)行大举拿(ná)地(dì)，净负债率也由此前(qián)的(de)33％左右水(shuǐ)准提(tí)高(gāo)到45％左右，涨了接近三分(fēn)之(zhī)一。与此同时(shí)，该房企新购入(rù)地块也(yě)实现了快(kuài)速的开(kāi)盘利(lì)用率，预计今年会有更多(duō)的楼盘入市(shì)。像这类(lèi)企业就符合(hé)“最(zuì)后的赢家”的特点。一(yī)方面，在于它(tā)本身储备了(le)很多弹药，去(qù)年拿地超1000亿(yì)元，且其中一(yī)半在(zài)一线(xiàn)城市，另外一(yī)半也(yě)主要集中在强二(èr)线和二(èr)线城市；另一方面，它的(de)扩张是有节(jié)制地(dì)扩(kuò)张(zhāng)。

　　陈昊扬同样(yàng)提醒(xǐng)道，与之相(xiāng)反，有(yǒu)些房企的扩(kuò)张(zhāng)速度让人(rén)感觉(jué)又回到了(le)2016年(nián)、2017年，或(huò)者(zhě)说看到了2016年～2020年期间扩张的民营(yíng)企业的影子。虽(suī)然说，见(jiàn)到机(jī)会时要(yào)出手，但出手的章(zhāng)法仍(réng)要小心，如果负债率(lǜ)扩张(zhāng)得太快，但未来的两年市场(chǎng)没(méi)有想象(xiàng)得那么(me)好，可能会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那(nà)么(me)如何(hé)来衡量一家房企的扩(kuò)张速度(dù)是否激进？陈(chén)昊扬向《红(hóng)周刊》表示，主要还是(shì)看房企的净负债率水平，在我(wǒ)看来，这个比例如果超过(guò)60％，就是扩(kuò)张得过于快速(sù)了。

　　不难看出，这一(yī)标准(zhǔn)要比(bǐ)“三道红线”对房企的(de)净负债率(lǜ)要求不得高(gāo)于100％要更加严格。陈(chén)昊扬解释，当前房地产行业的(de)复(fù)苏速度并没有(yǒu)那么快，所以要规避公司净(jìng)负(fù)债(zhài)率(lǜ)提高到一个比较危(wēi)险的水平。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年拿地较积(jī)极的房(fáng)企梳(shū)理发现，中交(jiāo)地产、中国金茂、华发(fā)股(gǔ)份、越秀地产、绿城中国、保利发(fā)展(zhǎn)等房(fáng)企2022年净负债率都在60％之上(shàng)。其中，中交地产净(jìng)负债率(lǜ)持(chí)续居高不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对比(bǐ)的是(shì)，华(huá)润置地(dì)、中国海外发展、万科A、滨江集团、招商蛇口(kǒu)、龙(lóng)湖集团等房企在践行(xíng)较(jiào)积(jī)极的(de)拿(ná)地策(cè)略的同(tóng)时，也较好地控制了公(gōng)司的扩张速度与净负债(zhài)率(lǜ)水平(píng)（见附表）。

　　滨江集(jí)团(tuán)等个(gè)别民(mín)营房企

　　或具备“最后(hòu)赢(yíng)家(jiā)”的黑马特质(zhì)

　　陈昊(hào)扬指出，实际上，他们是以(yǐ)同一(yī)筛选标准(zhǔn)来(lái)看国(guó)央企(qǐ)与(yǔ)民营(yíng)房企，但在各维度的实际(jì)表现上，国央(yāng)企确(què)实(shí)会更胜一筹。如国央(yāng)企的(de)融资成(chéng)本更低(dī)，融资渠道也更(gèng)顺畅，能够(gòu)做到(dào)想融就融(róng)，这样，国(guó)央企自然而然就(jiù)具(jù)有(yǒu)天(tiān)然优势。

　　虽然对比民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)，机构更(gèng)加看好国央企，但这也并不意味着，民营企业中就(jiù)没有“黑马(mǎ)”的(de)存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍(réng)有少数民(mín)营房企同样受到机构(gòu)的(de)青睐。比如，根据2023年一季报，滨(bīn)江集(jí)团的十大流通股东中新进了“中国工(gōng)商银行股份有(yǒu)限公司(sī)－景顺(shùn)长城中(zhōng)国(guó)回报(bào)灵活配(pèi)置混合型(xíng)证券投(tóu)资(zī)基金”“全国社保基金一一(yī)六组(zǔ)合”等。

　　除此之外，自(zì)2021年开始(shǐ)，百亿私募珠(zhū)海阿巴马(mǎ)资(zī)产管理有限(xiàn)公司就长期(qī)持有(yǒu)滨江集团(tuán)。根据(jù)一(yī)季报，该资产(chǎn)公司的(de)几只产品(pǐn)合计持有滨江(jiāng)集(jí)团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受青睐，和其自身的(de)基本面表现存在一定(dìng)关系。2020年以(yǐ)来(lái)的近三年时间，房地产市场整体在走(zǒu)“下(xià)坡路(lù)”，但作为杭州本土(t来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗ǔ)房企(qǐ)的(de)滨江集(jí)团仍是表现出较强的韧劲，2020年以来，滨江(jiāng)集(jí)团在(来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗zài)业绩表现、销售规模、新(xīn)增(zēng)土储、股价表现等多维度都表(biǎo)现了较强的(de)增长势(shì)头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣(kòu)非(fēi)归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次(cì)实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近(jìn)期发布的(de)2023年一季报(bào)，今年一(yī)季度(dù)，滨江集团更是实现了扣(kòu)非归母净利(lì)润5.41亿(yì)元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地(dì)产“青(qīng)铜时代”仍(réng)能保持自身业绩的持续增(zēng)长(zhǎng)，和滨(bīn)江集(jí)团扎根杭(háng)州的战略布局关系密(mì)切。根据2022年年(nián)报(bào)，滨江集团有近七(qī)成(chéng)营收来(lái)自杭州地(dì)区，而在2021年，杭州地区的营收(shōu)比重只(zhǐ)占到近六成。近三年持续稳(wěn)居杭州房企销售排名第一。

　　与此同时，滨(bīn)江集团在杭(háng)州的土(tǔ)储补充同(tóng)样较为(wèi)积极，根(gēn)据诸葛找房(fáng)、住在杭(háng)州网数据(jù)显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿(yì)元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本(běn)土第一。

　　而滨江集团在杭州(zhōu)的较突出表现，也让滨江集团(tuán)的房企排名迅速提(tí)升。到2023年，滨江(jiāng)集团的(de)房企排名已冲进(jìn)前十(shí)，根(gēn)据中指(zhǐ)数据(jù)，2023年前4月，滨江集团实现销售额607.3亿元(yuán)，位列房企(qǐ)第九位。

　　值(zhí)得注意的是，2020年至今，滨江集(jí)团股(gǔ)价翻了超一倍(bèi)以上，而近期(qī)，滨江集团更是迎来多家机(jī)构的(de)集中(zhōng)调(diào)研。滨江(jiāng)集团发布公告表示(shì)，公司(sī)于(yú)5月(yuè)10日接受了信达证券、金鹰基金、建信养老、新华养老(lǎo)等18家机构调研(yán)。

　　产(chǎn)业链布局(jú)重点移(yí)至存量赛道(dào)

　　机(jī)构在下游家纺、家居(jū)、物业觅α

　　实际上房地产开(kāi)发只是房地产产业链(liàn)上(shàng)的中(zhōng)游环(huán)节，其上游主要(yào)为钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤等材料(liào)供应商，而下游应用行业主要包括中介服务、家用电器、物业管理、家居(jū)用品。综合《红周刊》的采访，房地产开发(fā)环节与上游材料端息息相关，新盘开(kāi)工不足导致上(shàng)游不被(bèi)看好，机构(gòu)寻觅(mì)个股(gǔ)阿尔法(fǎ)的思(sī)路渐渐移至下游。“中(zhōng)国房地(dì)产行业在进入存量(liàng)房(fáng)时代，所(suǒ来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗)以对地产产业链(liàn)，尤其是偏消费属性的家装家居(jū)领域，我们(men)相对看好(hǎo)，因为居民保有的住房规模越来越(yuè)大(dà)，随着时间(jiān)的(de)增加，内装(zhuāng)更(gèng)新的需求也(yě)会越来越多。美国过去的数(shù)据充分(fēn)说(shuō)明了(le)这(zhè)一(yī)点，在新房销售见顶之后，家具消(xiāo)费的增长却一直都很好。对于地(dì)产产(chǎn)业链，我们相(xiāng)对看(kàn)好和内装(zhuāng)相关的行业，例如消(xiāo)费建材、家居装饰(shì)等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周刊》对(duì)下游细(xì)分(fēn)中相(xiāng)关(guān)赛道龙头年内表现的(de)统计(jì)，目前暂居前两(liǎng)位(wèi)的(de)都是来自家纺赛道的公司，它们(men)分别(bié)是富(fù)安娜和水星(xīng)家纺(fǎng)，特别是前者在月(yuè)线连收七根(gēn)阳线的基础(chǔ)上(shàng)，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富(fù)安娜主要从(cóng)事纺织家居(jū)、睡眠家居、生(shēng)活类产品的研发(fā)、设计、生产及销(xiāo)售(shòu)，旗(qí)下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而(ér)乐”和“酷奇智(zhì)”自有品牌。第一季度报告显示，报告(gào)期内，富安娜实现营业收入约6.2亿元，同(tóng)比(bǐ)减少7.57％；不过实现归属于上市公(gōng)司(sī)股东的净利润约1.11亿(yì)元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从(cóng)上市(shì)公司(sī)一季报的十(shí)大流通股股东来看，能够发现该(gāi)股早已成为基金重仓股的天下，彼时(shí)包括公募的中欧价值发现、中欧潜力价(jià)值、工(gōng)银瑞信(xìn)灵动价值、宝盈新(xīn)价(jià)值和(hé)私募的明河2016，都在其中出现，占(zhàn)据了半壁江山。需要(yào)强(qiáng)调(diào)的是，中欧的两只基金都是价值派(pài)基金经理曹名长在管的产品，首季其同(tóng)时(shí)重仓的房地产产业链股票还(hái)有金地集团和大亚(yà)圣象(xiàng)。

　　对比而言(yán)，前(qián)几年曾经风光一时(shí)的家居板块也因疫情(qíng)、消费复苏进程缓慢(màn)等多因素一(yī)度沉寂(jì)，不过好在困(kùn)境反转露(lù)出曙光，家居板块中年内(nèi)表现最好的是(shì)志邦家居。同一时间段，该(gāi)股年内上涨已经超过23％，从(cóng)业绩(jì)来看，无论(lùn)是营收(shōu)还是归母净利润，公司(sī)都实现了同比(bǐ)双升。

　　从公司的(de)十大流通股股(gǔ)东来看，《红周刊》发现(xiàn)广(guǎng)发基金经理罗洋慧眼独具，一季(jì)报中他管理的(de)广发策(cè)略优(yōu)选和(hé)广发安宏回报均增加了(le)持股(gǔ)，而这(zhè)两只产(chǎn)品也成为志(zhì)邦家居十大流通股股东(dōng)中仅(jǐn)有(yǒu)的两只公募。有意思的是，他似乎对于定制家(jiā)居类标的情(qíng)有(yǒu)独(dú)钟，在另(lìng)一家赛道公司金牌(pái)橱柜中，他管(guǎn)理的全部三(sān)只产(chǎn)品均登榜十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东，其也成为他的独门重仓(cāng)股。

　　除(chú)去家居家纺外，下游的物业股也越来越被机构所青睐，不(bù)过这(zhè)类标的大(dà)多在香港(gǎng)上市，如何选择成为难题。对此，前述上海公募基金经理举(jǔ)例分析：“物业服务(wù)不是一(yī)个高(gāo)毛利的行业，挣钱很(hěn)辛苦，我选(xuǎn)公(gōng)司还是(shì)希望(wàng)挣的是市场化应该挣的(de)钱，以(yǐ)我曾(céng)经(jīng)买(mǎi)的绿城服务为例，它(tā)在中高端楼盘(pán)占比是比(bǐ)较高的，每年到期的合(hé)同(tóng)里提价成功率在30％～40％。它能做到滚动的大(dà)部分(fēn)项目到期之后(hòu)，经过两三轮合同(tóng)周期还能做到产品提价(jià)。”

　　“行业(yè)里(lǐ)真(zhēn)正能做到产品提价的公司很少，因为物业公司很(hěn)容易一开始是挣钱(qián)的，后(hòu)面因为(wèi)保安这些固定人员成本的年度增长，不过(guò)服务没有特(tè)别(bié)好，客户(hù)没有那么满(mǎn)意，能(néng)做(zuò)到提价难度(dù)是非常大的。但(dàn)是该公司能在(zài)业(yè)内做(zuò)到(dào)到(dào)期(qī)之后提(tí)价率(lǜ)比较高，这跟它的定(dìng)位和比较好(hǎo)的服(fú)务是有(yǒu)关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：首页-哆唻咪批发商城(本店域名www.123pf.cn)-淘宝网 来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗