导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国(guó)地(dì)产是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判断(duàn)中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查(chá)数据阿富汗是哪一年灭亡的显示城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披(pī)露(lù)的近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到(dào)一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家(jiā)还有很(hěn)大差距(jù)。人(rén)均住宅间(jiān)数大于(yú)1同样不(bù)意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其中每户持(chí)有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公(gōng)布中(zhōng)国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为户(hù)均一套房无(wú)法满足流动人(rén)口的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额(é)外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍有四大(dà)新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占(zhàn)比不断(duàn)增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续(xù)，带来新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在(zài)必(bì)行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过(guò)去(qù)二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大(dà)分化时(shí)代已至，大(dà)分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将(jiāng)体现在不同能级(jí)城市(shì)之间，不同区(qū)域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的(de)房子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在(zài)不(bù)足？可(kě)惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的(de)房子(zi)是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据(jù)此判断未来(lái)房(fáng)地(dì)产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布会(huì)上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据(jù)以及80多(duō)万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下(xià)来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居(jū)民(mín)人(rén)均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能(néng)完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是(shì)保障(zhàng)房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据(jù)，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数(shù)据有两处(chù)可以直接公布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略(lüè)不(bù)计。估算(suàn)城镇居(jū)民户均住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确(què)统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房(fáng)地产套(tào)数，并进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期(qī)房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数(shù)计(jì)算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年(nián)。<阿富汗是哪一年灭亡的/p>

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一(yī)步(bù)推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加(jiā)总(zǒng)，得到商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房等(děng)因(yīn)素(sù)产生的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成(chéng)人口净流入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不(bù)应(yīng)求，造成(chéng)房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户(hù)均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流动人口的租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了很大的不便和(hé)安(ān)全(quán)隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市(shì)家庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当然(rán)这与城市土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困难(nán)问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公摊(tān)面积后(hòu)，中国(guó)的(de)人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到(dào)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户(hù)数会(huì)因户均人(rén)口规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资(zī)源和生产要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人(rén)口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势(shì)必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市(shì)场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然(rán)增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要(yào)受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户(hù)，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中(zhōng)村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居(jū)民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提(tí)高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明(míng)确指出支持(chí)住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数(shù)较其他(tā)国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着(zhe)密切(qiè)正向联系(xì)。随(suí)着经济(jì)发展水平的(de)提(tí)高，中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年(nián)是(shì)中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是(shì)住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化(huà)不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实(shí)际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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