万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让这个(gè)位于(yú)北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后(hòu)曾(céng)宣(xuān)称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集球缺的体积怎么算，球缺的体积公式是什么(jí)团成了(le)共(gòng)同债务人被中(zhōng)国信达(dá)追债(zhài)，中国信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱(qián)人(rén)，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维(wéi)权信息(xī)，难(nán)怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们的姿(zī)势(shì)都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你(nǐ)想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想到，这(zhè)个位于(yú)海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)不良债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国(guó)信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一(yī)起中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上都是卖(mài)出去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国(guó)信(xìn)达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本(běn)都是北京的(de)高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大(dà)佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的业(yè)主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些(xiē)业主确实已经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没(méi)准还(hái)是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办理过(guò)户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过(guò)错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结(jié)，已经查封(fēng)的(de)可(kě)以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议(yì)申请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)或(huò)办理球缺的体积怎么算，球缺的体积公式是什么房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消(xiāo)费(fèi)者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释(shì)的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以居(jū)住为目(mù)的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先于建设工程(chéng)价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院应当予以支持。只支付了(le)部(bù)分价(jià)款的商品房消费(fèi)者，在(zài)一(yī)审法庭辩论终结(jié)前已实际支付(fù)剩余(yú)价款的(de)，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那(nà)么(me)这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山(shān)芋。可(kě)能不仅不(bù)能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很(hěn)大(dà)规模，也没有很高的国(guó)民知名(míng)度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的(de)第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为(wèi)北京当年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入(rù)市场，无论是(shì)一块(kuài)块(kuài)从荷兰运回来的(de)灰(huī)砖垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万(wàn)的(de)成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手是(shì)当(dāng)时有名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如(rú)今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最(zuì)终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少知(zhī)名人士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居(jū)住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的(de)成功奠定了中赫(hè)集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行(xíng)人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集(jí)团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落(luò)到这个(gè)地步，其实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其(qí)深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人(rén)周金辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多(duō)元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进(jìn)军(jūn)能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国安足(zú)球俱(jù)乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国(guó)安的(de)估值一直没变，那(nà)么(me)中赫(hè)集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示(shì)，目前(qián)中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业(yè)保理、北京建工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安的时(shí)间完(wán)全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没(méi)有得到改善，中赫(hè)集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金(jīn)压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况却持(chí)续没(méi)有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫置(zhì)地(dì)、及(jí)中(zhōng)赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行(xíng)生效(xiào)法律文书(shū)确(què)定义务，上(shàng)述被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实(shí)控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北(běi)京国安，又如何能独(dú)善其身？

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