近两年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表示，强制分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，在选年轻人有必要吃鱼油吗，鱼油服用多久要停一停择投资标(biāo)的时(shí)应(yīng)了解资产类型和(hé)分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分(fēn)配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额(é)占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易(yì)价格的变化。基金(jīn)份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)及市场因素的(de)综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)来自(zì)基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基金募集材(cái)料和(hé)信息披露(lù)文件，结合行业(yè)及(jí)市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设(shè)施(shī)项目的经营(yíng)业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级市场价格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期(qī)投(tóu)资(zī)者更(gèng)具参(cān)考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年度可分(fēn)配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现了这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的(de)角度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提(tí)供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相对于(yú)投资债券相对高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金(jīn)额完(wán)成率(lǜ)不(bù)达预期，一(yī)定程度上(shàng)影响了(le)公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)价格(gé)波动受多重因素的(de)影响，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有(yǒu)利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基金(jīn)份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红(hóng)金(jīn)额(é)进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获(huò)得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资(zī)的(de)信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品的(de)特性，关注二级(jí)市场扰动对(duì)整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金(jīn)相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分红包括(kuò)利润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与(yǔ)增(zēng)值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动(dòng)的(de)，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多(duō)数普通投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为(wèi)是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该(gāi)类投资者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特(tè)许经营权类和产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了(le)利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投(tóu)资标的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相(xiāng)当于包(bāo)含(hán)“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对所选择(zé)产品的二级(jí)市(shì)场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也(yě)认(rèn)为，与产(chǎn)权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不(bù)再能产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，因此将可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的(de)分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩(shèng)余(yú)经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权项目，即(jí)使分派率相对(duì)较低，也有足够年(nián)限收回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额(é)单价随着分(fēn)派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生年轻人有必要吃鱼油吗，鱼油服用多久要停一停的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资(zī)产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士(shì)还(hái)表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金、内(nèi)部(bù)收益(yì)率等指标(biāo)，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本(běn)质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供分配的(de)现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润表的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到的(de)账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价(jià)值体现在相对股债市场(chǎng)独立的(de)资产配置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资(zī)产(chǎn)可以更多(duō)关注内部收益率的(de)高低(dī)，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收(shōu)益(yì)主要(yào)来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可(kě)综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营(yíng)管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)研(yán)报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易(yì)带(dài)来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红规模较(jiào)为(wèi)可(kě)观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露预测(cè)进(jìn)行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对(duì)基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责人(rén)也(yě)称。

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