近两年火爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例(lì)接近(jìn)99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该类(lèi)产品长期(qī)投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目(mù)前已包(bāo)含了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资产类(lèi)型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分(fēn)配金(jīn)额(é)占(zhàn)可(kě)供分(fēn)配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金份(fèn)额(é)二(èr)级市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业(yè)绩(jì)，作为进(jìn)行投(tóu)资决策(cè)的(de)重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得的现金收益(yì)，对于长期投(tóu)资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年(nián)度(dù)可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额以现金形式分配给投资者推敲文言文原文及翻译注音，推敲文言文原文及翻译注释，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投资角度来看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多(duō)元化(huà)提供(gōng)抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相对于投资(zī)债券相(xiāng)对高的收益(yì)性，在(zài)有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走势(shì)的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分配金额(é)完成率不达预(yù)期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格(gé)波动受(shòu)多(duō)重因素的(de)影响，投(tóu)资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素推敲文言文原文及翻译注音，推敲文言文原文及翻译注释(sù)之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利(lì)于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的经营业绩(jì)相对经济活(huó)力(lì)的改善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公(gōng)募(mù)REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金(jīn)额(é)进行(xíng)计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金(jīn)分红前后均(jūn)可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结(jié)合持有产(chǎn)品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利(lì)润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基金分红前提(tí)是本(běn)金之上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的(de)，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类(lèi)和产权类(lèi)两大资(zī)产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，两者(zhě)的比率也是(shì)变动(dòng)的，对(duì)特(tè)许经营权类资产的(de)公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了(le)解公募(mù)REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所(suǒ)选择产品的(de)二(èr)级市场价(jià)格和分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不(bù)再能产生现金(jīn)收益(yì)，因此将可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的(de)分配(pèi)理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回(huí)本金(jīn)并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特(tè)许经营权(quán)项目的(de)分派金额包含(hán)了投资本(běn)金，在不(bù)进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随(suí)着分派(pài)进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目(mù)的土地或(huò)建筑的(de)剩余使用年(nián)限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资(zī)，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经(jīng)营的假设(shè)反映在(zài)基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可(kě)以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年(nián)报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者(zhě)存在(zài)本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净(jìng)流量是指企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金(jīn)流，基(jī)于企业本(běn)身经营活动(dòng)产生；可供分配的(de)现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目进行(xíng)调整(zhěng)，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到(dào)的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值(zhí)体现在(zài)相对(duì)股债市场(chǎng)独(dú)立(lì)的资产配置功能(néng)，比较适合长期持(chí)有。建议投(tóu)资者对经营权类的(de)资产可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关注(zhù)分(fēn)派率(lǜ)高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所以底层资(zī)产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原(yuán)始权益人(rén)综合(hé)实力、运营管理机(jī)构实(shí)力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议(yì)投资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的(de)实际分红金额(é)与募集(jí)材料中披露(lù)预测进行比较分(fēn)析(xī)，结(jié)合经(jīng)济(jì)及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金上述(shù)负责(zé)人也(yě)称。

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