5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产(chǎn)的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值(zhí)在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来(lái)的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持(chí)股(gǔ)比例(lì)也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地(dì)产(chǎn)的投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金(jīn)一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科(kē)A排(pái)在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变(biàn)化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排(pái)位上(shàng)看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明显；其(qí)次是金地(dì)集团(tuán)退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入(rù)大(dà)分化时代(dài)，一(yī)二线城(chéng)市好(hǎo)于(yú)三(sān)四线(xiàn)城市。而(ér)映射到(dào)二级(jí)市(shì)场(chǎng)投资(zī)上(shàng)，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不(bù)返了(le)。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投(tóu)资(zī)机会的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的(de)行情里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的(de)年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量(liàng)增加(jiā)了(le)15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿(yì)平(píng)方米建筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均住(zhù)房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目(mù)前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不(bù)支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的(de)销(xiāo)售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行业高增的时(shí)代已经过去(qù)，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易(yì)出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经过去了(le)，但不(bù)代表没有投资(zī)机会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃至整体机构(gòu)的务(wù)实(shí)之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名前(qián)五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名(míng)第(dì)一(yī)的(de)上实发(fā)展，五一假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看，上实(shí)发(fā)展(zhǎn)的(de)主营业(yè)务为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日(rì)时的(de)首季十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募的(de)上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的(de)收入利(lì)润规(guī)模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后疫情时代(dài)出租(zū)率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿(ná)地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知名(míng)机构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从第(dì)一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十一尺九的腰围是多少厘米 一尺九的腰围是26还是27中，这也是连续第三个(gè)季度他(tā)有的(de)两只产品(pǐn)杀入前(qián)十(shí)。同时(shí)榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海区(qū)域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季(jì)报交出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富(fù)国中证指数(shù)1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负(fù)债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的(de)是(shì)，在(zài)当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好机(jī)会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其(qí)是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其(qí)主(zhǔ)要又(yòu)体现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产(chǎn)资(zī)产运营(yíng)能力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国(guó)央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关系等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来(lái)说(shuō)估(gū)值的修(xiū)复(fù)更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于行(xíng)业(yè)集中(zhōng)度(dù)提升的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一(yī)思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企(qǐ)在(zài)三个方(fāng)面(miàn)是否可以维(wéi)持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地(dì)份额(é)持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业(yè)绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也(yě)是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三(sān)年(nián)时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在持一尺九的腰围是多少厘米 一尺九的腰围是26还是27续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中(zhōng)在(zài)核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的(de)驱动能(néng)够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市(shì)场恢(huī)复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在(zài)房地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环(huán)比三月(yuè)相对表现较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的(de)绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的(de)市(shì)场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压(yā)力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半年报冲业(yè)绩出(chū)现市(shì)场的短期反弹外(wài)的一个(gè)市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三(sān)季(jì)度增长不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀(tán)投(tóu)资(zī)董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就不是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去(qù)等待它的基本(běn)面(miàn)不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个(gè)股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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