导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中国地产是否过(guò)剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产存量极(jí)度(dù)过剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披(pī)露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人(rén)口普(pǔ)查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到(dào)一(yī)成，其中还包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占(zhàn)比(bǐ)极低(dī)。

　　七(qī)普(pǔ)显示(shì)中国城镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，但(dàn)居(jū)住舒适不是人(rén)均一间(jiān)房(fáng)所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数大于(yú)1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎(hū)意味(wèi)着户(hù)户有房，然而(ér)事实(shí)上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是(shì)因为户(hù)均一(yī)套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租(zū)赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城(chéng)市(shì)的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能(néng)级城(chéng)市之(zhī)间，不同区(qū)域板块(kuài)之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前(qián)的房(fáng)子是否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断(duàn)未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算(suàn)下来，住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布(bù)了中国(guó)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(白头发从哪开始白，白头发从发梢开始白是什么原因zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数不(bù)能完全(quán)反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革(gé)始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统计(jì)数据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)除(chú)以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得(dé)到(dào)商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套(tào)住(zhù)宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)已(yǐ)经达到了(le)户均一套房(fáng)的(de)程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来(lái)满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日(rì)本的(de)住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的(de)住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大(dà)城市租(zū)赁一套房，在房价(jià)较低(dī)的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动(dòng)人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来了很(hěn)大的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代(dài)生活(huó)需求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市土地资(zī)源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困(kùn)难(nán)，若按(àn)这个(gè)标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面积，美国(guó)白头发从哪开始白，白头发从发梢开始白是什么原因为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除(chú)公摊面积(jī)后，中国的(de)人(rén)均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国(guó)未(wèi)来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户(hù)的占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区(qū)改(gǎi)善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和(hé)其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的(de)占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的(de)城中村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配套差(chà)、没(méi)有或(huò)少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活(huó)的(de)环境，背(bèi)后的(de)改善性需(xū)求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济工作会(huì)议(yì)明确指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存(cún)在(zài)不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出(chū)现错配，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么(me)未来(lái)将(jiāng)是(shì)住(zhù)宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于(yú)城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异(yì)也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的(de)是(shì)人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏(piān)差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其(qí)增速可能(néng)超预(yù)期。

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