OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技，引(yǐn)发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续(xù)此前(qián)几(jǐ)日(rì)的下跌走势，午后跌幅(fú)一(yī)度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲(zhé)库科技(jì)是其(qí)扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益人将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关(guān)负责(zé)人也表示(shì)，近(jìn)期已同步(bù)启动了应急预(yù)案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退租的可能(néng)事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出(chū)租率下跌(diē)并(bìng)不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价格(gé)小幅(fú)低开，此(cǐ)后二级市场价格开始(shǐ)震(zhèn)荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几(jǐ)个交易(yì)日二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日上市以(yǐ)来(lái)，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募(mù)REITs中(zhōng)位(wèi)居(jū)前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市的(de)8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口(kǒu)产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只(zhǐ)均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区(qū)基(jī)础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张江(jiāng)光大(dà)园项目出租率(lǜ)有所下(xià)降，如今拟(nǐ)扩募的项目(mù)又遭遇突发事(shì)件，因此导致(zhì)二级市场价格出现波动。”一位业(yè)内人(rén)士(shì)分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述(shù)人(rén)士(shì)看(kàn)来，尽管(guǎn)出于(yú)风险规(guī)避(bì)的原因(yīn)，最(zuì)近几个交易日场内资金(jīn)有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响(xiǎng)其(qí)内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表示，目前(qián)随着(zhe)二级市(shì)场价格下(xià)跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不好(hǎo)判断价格是(shì)不是已经(jīng)完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内(nèi)人士表(biǎo)示，今年整体REITs市(shì)场(chǎng)表现低迷，不(bù)少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高(gāo)的(de)产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董(dǒng)事高如星对(duì)此表示(shì)，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经(jīng)营现(xiàn)金流没有造成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调至得这么急、这(zhè)么深(shēn)，加上前期本身园区类资(zī)产就回调不少了，这就(jiù)是黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他也强调，最终还是(shì)落到租金(jīn)收(shōu)入(rù)受不受(shòu)影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租方之一，目(mù)前未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库(kù)科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其(qí)一(yī)季(jì)报中披(pī)露(lù)的张江光大园(yuán)项目出租率下降事项，一(yī)度二级市场价格出现回(huí)落。在(zài)随后召开的业绩(jì)说明(míng)会(huì)中管理人就相关事项进行了解释说(shuō)明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格(gé)表现也(yě)趋于(yú)平稳。据了(le)解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的(de)线上和线下的扩(kuò)募说明会上(shàng)，运(yùn)营团(tuán)队(duì)表示(shì)了对张江光大(dà)园(yuán)项目的信(xìn)心(xīn)，预计(jì)签署意(yì)向书和合同谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想到仅过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关(guān)负(fù)责人坦(tǎn)言，事发突(tū)然确实(shí)始料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的(de)第(dì)一时间即奔赴(fù)现场进行(xíng)了沟通和核实工作，并同(tóng)步(bù)启(qǐ)动了应急预案(àn)，排(pái)摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可(kě)能事(shì)项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度(dù)重视(shì)，据悉(xī)新区(qū)国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租户情(qíng)况(kuàng)，相关负责人介绍说，目(mù)前储备租户(hù)还是比较(jiào)丰(fēng)富的，覆(fù)盖了芯片(piàn)测(cè)试、人(rén)工智能、航天(tiān)产业、信息(xī)技术等产业客(kè)户(hù)，租赁意向面积(jī)超(chāo)过了(le)2万方(fāng)。从(cóng)意向储(chǔ)备(bèi)转化为实际(jì)租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签(qiān)署(shǔ)租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租(zū)户。虽然收了三(sān)个月(yuè)履(lǚ)约保证(zhèng)金给了我们(men)一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短期内完(wán)成去化(huà)。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区(qū)域的张江光大园项目(mù)一(yī)季(jì)度末也有将近30％的(de)空置(zhì)率，原始权益(yì)人有那么两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么生肖，两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么修辞手法多储备租户，之前(qián)的空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关(guān)负(fù)责人解释，张江光(guāng)大(dà)园(yuán)一直(zhí)以(yǐ)来都坚持以市场化(huà)运营为导向，历史(shǐ)运(yùn)营表现(xiàn)稳定，租(zū)户(hù)的调租(zū)和换租都(dōu)属于正常情(qíng)况(kuàng)，而这次项目(mù)的大租户退租正好发生在市场活跃度(dù)的短期低点，目(mù)前市场情况已(yǐ)有所好转。在(zài)看到出租(zū)率下滑情(qíng)况(kuàng)没有(yǒu)得到及时修复(fù)后，张江这边也作了一定的(de)资源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一些储备租户(hù)。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦和张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目在给租户(hù)的(de)分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方面也有一些差(chà)异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的大平层(céng)，楼(lóu)的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层(céng)以一千平(píng)的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋(dòng)形态(tài)的物业。租(zū)户(hù)自(zì)身也会有(yǒu)诉求，也会(huì)根据自身需求和预算挑选区域内的不(bù)同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成以后(hòu)，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一家(jiā)，后(hòu)续我们在(zài)资(zī)源共(gòng)享和联合营销方面(miàn)能更加充分发挥协同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后(hòu)谈及对于(yú)张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位和(hé)展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前(qián)在管资产约五(wǔ)百万方，还(hái)有一些其他在开(kāi)发的储备(bèi)项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园区产(chǎn)业(yè)空间资产上市平台目(mù)标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资(zī)本平台和(hé)它未(wèi)来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基(jī)金扩容的第一步，也是至关重要的(de)一步，眼下(xià)我们可能面临了一些(xiē)突发情况需要解决，但是这和我们在(zài)张江科学(xué)城(chéng)这三十(shí)年建设(shè)发展过(guò)程中所(suǒ)经历的相比，只能算是一个非常(cháng)小的插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事(shì)件的所有负面影响，维(wéi)持预(yù)期(qī)和市场的信心(xīn)。”

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