导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查(chá)调查数(shù)据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民(mín)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。中国(guó)的人均住宅间数(shù)较发达(dá)国家还(hái)有很(hěn)大(dà)差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意(yì)味(wèi)着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其(qí)中(zhōng)每户(hù)持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数据(jù)，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着(zhe)户户(hù)有(yǒu)房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍(réng)有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　如(rú)果说过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现在不同能级(jí)城市(shì)之(zhī)间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突(tū)然(rán)激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量(liàng)数(shù)据并未公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)套数(shù)，回(huí)答当(dāng)前的(de)房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查工作情况为主题(tí)的(de)新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似意(yì)味着人人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完(wán)全(quán)反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家(jiā)庭为单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设(shè)施齐(qí)全的(de)住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布(bù)，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得(dé)到(dào)当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅(zhái)和(hé)非商品住(zhù)宅(zhái)比例(lì)，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到(dào)底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计(jì)。我们(men)利(lì)用生日快乐缩写HBD，hb生日快乐缩写既有统计(jì)数据(jù)，大致测(cè)算得到(dào)中国存量房地产套数，并(bìng)进一(yī)步(bù)推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套(tào)数里的期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售套(tào)数生日快乐缩写HBD，hb生日快乐缩写-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户(hù)均一套房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不(bù)意味着住宅市场(chǎng)供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入(rù)地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京工作的(de)流动人(rén)口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套(tào)房，在房价较低的县城购(gòu)买一套(tào)房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流(liú)动人(rén)口的租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中依(yī)然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的(de)生活(huó)带来了(le)很大的不(bù)便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会(huì)被(bèi)拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和(hé)二居(jū)室，户型(xíng)偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及(jí)全(quán)国人均水平(píng)的一半。若去(qù)除(chú)20％的(de)公摊，可(kě)使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除(chú)公(gōng)摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静态(tài)结构和(hé)动(dòng)态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均(jūn)1套住(zhù)宅(zhái)现实之(zhī)下，中(zhōng)国(guó)未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要(yào)来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继(jì)续延(yán)续，导致户(hù)数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带生日快乐缩写HBD，hb生日快乐缩写、都市(shì)圈(quān)中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及到(dào)买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为(wèi)例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经(jīng)济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有(yǒu)物(wù)业管(guǎn)理，居(jū)民(mín)追求美好、宜居生(shēng)活(huó)的环境(jìng)，背后(hòu)的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的(de)人均住宅(zhái)间数较(jiào)其他(tā)国家依(yī)旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密切正向联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平的提(tí)高(gāo)，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手房之(zhī)间(jiān)的差(chà)异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是(shì)人，并不(bù)是针对住宅，因此可能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速(sù)可能超预期。

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