5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而(ér)以公募(mù)基金为代表(biǎo)的(de)机(jī)构(gòu)对于这一板(bǎn)块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央企获得(dé)增持，持(chí)仓数量占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五(wǔ)只个股分(fēn)别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产(chǎn)公司(sī)市(shì)值在(zài)股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三年来的(de)首次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对(duì)房地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五(wǔ)个股分别为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科(kē)A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的(de)投资愈(yù)发有集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基(jī)金重仓(cāng)第(dì)33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变(biàn)化(huà)之(zhī)处首先(xiān)在于(yú)几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均(jūn)有退(tuì)步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一(yī)去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成(chéng)熟期(qī)或者衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现(xiàn)了(le)一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发(fā)生了更大的(de)变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是(shì)居(jū)民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出(chū)：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均(jūn)已告别住房短缺(quē)时代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过(guò)去，未来行业(yè)的(de)需(xū)求(qiú)或(huò)将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就(jiù)能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已(yǐ)经(jīng)过(guò)去(qù)了，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会，机会(huì)在于城市(shì)、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股(gǔ)票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国(guó)企、优质(zhì)区(qū)域(yù)性标(biāo)的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来(lái)实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分别是(shì)上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业(yè)务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其(qí)实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来(lái)看，各(gè)类(lèi)机构都(dōu)有对(duì)其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城(chéng)资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海(hǎi)本地(dì)房企(qǐ)，其(qí)第一(yī)季(jì)度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是(shì)该公(gōng)司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来(lái)最高，另一方面(miàn)则是公司拿(ná)地(dì)结算持续(xù)性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名(míng)机(jī)构在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然在前(qián)十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。