近两年(nián)火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的(de)REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现出该(gāi)类(lèi)产品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值(zhí)，通过观测经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资(zī)产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额(é)的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全(quán)年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的(de)主要收益(yì)来源为(wèi)持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金(jīn)份(fèn)额(é)交易价格(gé)的变化。基金份额二(èr)级市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及(jí)市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设(shè)施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募(mù)集材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及(jí)市场情况，可以分析基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二(èr)级(jí)市场价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈(yíng)或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基金份额(é)持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资(zī)者更具(jù)参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级(jí)副(fù)总(zǒng)监(jiān)李(lǐ)华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设施证券(quàn)投资基金指引（试(shì)行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基(jī)础设施(shī)基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金年度(dù)可分(fēn)配金额以现金(jīn)形式分配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳定的(de)分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也(yě)认为(wèi)，从投资角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价(jià)格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等(děng)同(tóng)于债券的固定利息回(huí)报，而(ér)是由可(kě)供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构(形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句gòu)投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者的(de)投(tóu)资品类(lèi)，为资(zī)产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投(tóu)资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水(shuǐ)平(píng)的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价(jià)格(gé)走势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)价(jià)格波(bō)动受多重因素(sù)的影响，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利(lì)于吸(xī)引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责(zé)人也(yě)表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市场(c形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句hǎng)热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经(jīng)营业(yè)绩相对经济(jì)活(huó)力的改善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处(chù)理，调减金额根据(jù)单位基(jī)金份额的(de)分(fēn)红金(j形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句īn)额进行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修(xiū)正，使投资(zī)人在(zài)基(jī)金分红(hóng)前后均可以获得(dé)公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资(zī)者(zhě)长期(qī)投(tóu)资(zī)的信心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的(de)特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间(jiān)的(de)“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之间的比例(lì)是变动的(de)，与现有公募基金分(fēn)红差(chà)异很(hěn)大(dà)，大多数(shù)普通投资者可(kě)能(néng)把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是(shì)该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)和(hé)产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权(quán)类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红及资产增值的(de)收益(yì)，而持有特许经营类产(chǎn)品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了利(lì)润分配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还，两者的比率也是变动的(de)，对(duì)特(tè)许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益(yì)。普通(tōng)投资(zī)者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏(piān)强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目(mù)相比，特(tè)许经(jīng)营项目在经营权到(dào)期后不再(zài)能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此(cǐ)将(jiāng)可(kě)供分配金(jīn)额(é)的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权项目(mù)的分派金额(é)包含了(le)投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下(xià)降是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的(de)假设(shè)反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)净流(liú)量是指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企业本(běn)身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的(de)项目进行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终得到(dào)的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期持(chí)有。建议投资(zī)者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收益(yì)率的高低，对产权类的资(zī)产更多关(guān)注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合(hé)实(shí)力、运营管理机构实力、公募(mù)基(jī)金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资(zī)者关(guān)注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均(jūn)会载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金(jīn)额预测。投资者(zhě)可(kě)以将(jiāng)REITs的(de)实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材料中披露(lù)预(yù)测(cè)进行比较分(fēn)析(xī)，结合(hé)经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责人(rén)也称。

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