OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技(jì)，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的(de)下跌走(zǒu)势(shì)，午(wǔ)后跌幅(fú)一(yī)度(dù)扩大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其(qí)扩募(mù)拟新(xīn)购(gòu)入基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密(mì)切关(guān)注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相(xiāng)关(guān)应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期已同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重视，浦东(dōng)新区国资委也高(gāo)度关(guān)注(zhù)。

　　多(duō)位业内人(rén)士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目(mù)短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外(wài)价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级市场价格开(kāi)始(shǐ)震(zhèn)荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息影响，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT最近几个交易日二级市(shì)场价(jià)格表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日(rì)上市(shì)以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)24％，在全市(shì)场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披露张江光大园项目(mù)出租率有所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发(fā)事(shì)件(jiàn)，因此导致(zhì)二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业(yè)内人士分析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人士看(kàn)来河粉和米饭哪个热量高，吃河粉和米饭哪个更容易胖，尽管出于风(fēng)险规避(bì)的原因，最近(jìn)几个交易(yì)日场(chǎng)内(nèi)资金有所(suǒ)流出，但是(shì)，不(bù)动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租(zū)率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也(yě)同(tóng)时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受(shòu)到基本面、情(qíng)绪面等多(duō)重因素(sù)影响(xiǎng)，不好判断价格是(shì)不是(shì)已经(jīng)完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表(biǎo)现低(dī)迷，不少产品年内二(èr)级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一定的投资(zī)价值，很(hěn)适合(hé)稳健(jiàn)类投资(zī)者。此外(wài)，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一(yī)定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星(xīng)对此表示(shì)，若(ruò)张江园(yuán)区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳(wěn)过度(dù)对(duì)经营(yíng)现金流(liú)没(méi)有造(zào)成大的影响，“事(shì)件性利(lì)空下调至得这(zhè)么急、这么深，加(jiā)上前期本身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租(zū)金收入受(shòu)不受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科(kē)技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的(de)通(tōng)知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权(quán)益人将继续密切(qiè)关(guān)注哲库(kù)科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中(zhōng)披(pī)露(lù)的张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租(zū)率下降事项，一度二级市(shì)场价格出现(xiàn)回落。在随后召(zhào)开的业(yè)绩说明会中管理人就(jiù)相关事(shì)项进行了解释说(shuō)明，市场信心得(dé)到了(le)一(yī)定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下的扩募说(shuō)明会上(shàng)，运营团队表示了对张江(jiāng)光大园项(xiàng)目(mù)的信心，预计签署(shǔ)意向书和合同谈(tán)判(pàn)中的储备租户正常转化后，项目(mù)出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市(shì)场各(gè)方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益(yì)人相关负责人坦言，事发突(tū)然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工(gōng)作，并(bìng)同步启动了应急(jí)预案(àn)，排(pái)摸储备租户(hù)，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公(gōng)司领导高(gāo)度重视(shì)，据悉新区国(guó)资(zī)委也高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责(zé)人介绍说(shuō)，目前(qián)储(chǔ)备(bèi)租户(hù)还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天产(chǎn)业、信河粉和米饭哪个热量高，吃河粉和米饭哪个更容易胖(xìn)息技术等产业(yè)客户(hù)，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储(chǔ)备转化为实(shí)际(jì)租户(hù)需要一些时间(jiān)。

　　“我们(men)正在着(zhe)手通过签(qiān)署租(zū)赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些(xiē)重(zhòng)要(yào)租户。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金(jīn)给了我们一些空间，但(dàn)本(běn)着(zhe)对首批扩募(mù)、对市场(chǎng)负责的态度(dù)，我们(men)肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期(qī)内完成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江(jiāng)光大园项目一季度末(mò)也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么(me)多储备租户，之(zhī)前的空置率为(wèi)何未能得(dé)到解(jiě)决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释(shì)，张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园一直以来都坚持(chí)以市场化运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定(dìng)，租户的(de)调租和(hé)换租都属于正常情况，而这(zhè)次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目(mù)前市(shì)场情况已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到(dào)出租(zū)率下滑情(qíng)况没有(yǒu)得到及(jí)时修复后，张江这(zhè)边也作(zuò)了一定的(de)资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)在给(gěi)租户的分(fēn)隔(gé)空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也(yě)有(yǒu)一(yī)些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多(duō)平的(de)大平层，楼(lóu)的成新度(dù)高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大园单(dān)层以(yǐ)一(yī)千平(píng)的面(miàn)积(jī)为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独栋形态的物业(yè)。租(zū)户自身也会有诉(sù)求，也会根据自(zì)身需求和预(yù)算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新(xīn)老(lǎo)资产的管理人都变(biàn)成了(le)一家，后(hòu)续我们在资(zī)源(yuán)共享和(hé)联合营销方面能更加充分发(fā)挥协(xié)同效应，相信可以做得(dé)更好。”上述负(fù)责人补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈及对于河粉和米饭哪个热量高，吃河粉和米饭哪个更容易胖张(zhāng)江REIT的定位和展(zhǎn)望(wàng)，相关负责人表示，张江集团(tuán)和张江高科目前(qián)在(zài)管资(zī)产约五百万方，还(hái)有一些其他在(zài)开发的储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造(zào)张江园区产业空间资产(chǎn)上市平(píng)台目标(biāo)的坚实后盾(dùn)和储备资源(yuán)。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资(zī)本平(píng)台和它未(wèi)来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是(shì)我们(men)实现基金扩容的第一步，也是至关(guān)重要的一步，眼下我们可(kě)能面临了一(yī)些突发情况需(xū)要解决，但是这和我(wǒ)们在张江(jiāng)科学城这(zhè)三十(shí)年建(jiàn)设发展过程(chéng)中所经历的相(xiāng)比(bǐ)，只能算是(shì)一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有(yǒu)信(xìn)心排除万难，尽一切可能化解当前突发(fā)事件的所有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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