饱受争议(yì)的二(èr)手房交易中介费问(wèn)题(tí)，正逐(zhú)渐得(dé)到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发布了(le)关于规范房地产经纪服(fú)务的(de)意见。意(yì)见提(tí)及(jí)，近年(nián)来，部分(fēn)房地(dì)产经(jīng)纪机构存在(zài)利用(yòng)房源(yuán)客源优势收(shōu)取过高(gāo)费用、未明码标(biāo)价、捆绑收(shōu)费、滥用(yòng)客户个人信(xìn)息等问题，加(jiā)重交易当事人负担(dān)、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加强从业主体(tǐ)管理(lǐ)、明确经纪服务(wù)内容、合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费、严格实行(xíng)明(míng)码标(biāo)价等十方(fāng)面，提(tí)出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席(xí)分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上(shàng)海为(wèi)例(lì)，二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)市场成(chéng)交比例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重(zhòng)心(xīn)逐渐(jiàn)从开(kāi)发商过渡到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席(xí)研究员李(lǐ)宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居(jū氯化钾相对原子质量是多少，)民来说属于(yú)金(jīn)额不低的(de)大宗交易，由于二手房交易成本(běn)较高、交易周期较长，具有(yǒu)非(fēi)常强的专业性，居(jū)民往往通过(guò)中(zhōng)介来完成(chéng)。但很多中介利用信息不对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造(zào)成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体(tǐ)进(jìn)行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市(shì)场管(guǎn)理(lǐ)和调(diào)控(kòng)的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来对(duì)房地产经(jīng)纪服务行业关注最多的一个话题(tí)，便(biàn)是房地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关(guān)部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地(dì)产经纪服务收费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二手(shǒu)房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不(bù)菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中介费。以北京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计(jì)算，一套1000万元的(de)房屋，中介费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构要合(hé)理降低(dī)住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经(jīng)纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行分档定价。引导由(yóu)交(jiāo)易双方共同承(chéng)担经纪(jì)服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)标准的最早依(yī)据是(shì)1995年国家计委建(jiàn)设部下发(fā)的《关于房地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号(hào)文），其中第(dì)六条规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据(jù)这样的规定：“少数特别(bié)复(fù)杂的(de)住宅(zhái)买卖经(jīng)纪(jì)服务，经交易各(gè)方协商同意，可在规定的(de)收费标(biāo)准基础上适(shì)当上(shàng)浮，上(shàng)浮(fú)幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精(jīng)神，北(běi)京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费用过程中，相(xiāng)关监(jiān)管(guǎn)部门当前(qián)并未明(míng)确具体的(de)中介费率，中介机(jī)构仅需在服(fú)务过程中对收费标准进行(xíng)明码标价即可。而(ér)房地产经纪服务机构在具体(tǐ)收取过程(chéng)中，会结合(hé)房屋(wū)价值(zhí)及(jí)工资标(biāo)准，综合计算出(chū)合适的中介费(fèi)率(lǜ)。”张(zhāng)大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于明码标价(jià)问题(tí)，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经(jīng)营门店、网站、客户(hù)端等场所或渠道(dào)，公示服(fú)务项目、服(fú)务内容和收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费(fèi)。房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构提供的基本服(fú)务和延伸服务，应当分(fēn)别明(míng)确服务项目(mù)和收(shōu)费标准。房地(dì)产(chǎn)经纪机构收费(fèi)前应当向(xiàng)交易(yì)当事人出具收费清单，列明(míng)收费标准、收费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和(hé)城乡(xiāng)建设部门将(jiāng)会(huì)同市场监管等(děng)部门(mén)采(cǎi)取(qǔ)约谈等综合(hé)措(cuò)施进行重点(diǎn)监管。市场监管(guǎn)部门会(huì)同有关部门依法查处不按规(guī)定明码标(biāo)价、操纵经纪(jì)服务收费等(děng)违反价格(gé)和反垄断法律法规的(de)行为(wèi)。对房地产经纪(jì)机构相关违(wéi)法违规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门(mén)要依法(fǎ)依(yī)规纳入国家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行(xíng)分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总经理郑叔(shū)伦(lún)称(chēng)，住建部发(fā)文鼓励(lì)按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，合(hé)理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服(fú)务费用，主(zhǔ)要还是规(guī)范行业，打击收费过高的经(jīng)纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本来(lái)收费就不同(tóng)，各家(jiā)收费普遍在(zài)合(hé)理(lǐ)范围内，加上经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用对(duì)市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于(yú)当前两(liǎng)部(bù)门提出(chū)的意见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领性(xìng)文件而(ér)非(fēi)规(guī)定，未来如何具体认定(dìng)其中的细则，还(hái)需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从(cóng)目(mù)前市场看，经纪服务领域的调整改善、规(guī)范化，有利(lì)于行(xíng)业健康(kāng)发(fā)展。同时(shí)，由(yóu)于二手房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究院研(yán)究总监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在(zài)二手房买卖过程中，原本(běn)应(yīng)该(gāi)由上下家各支付(fù)一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易(yì)过程中，往(wǎng)往会有这样的(de)情(qíng)形，因部分购房者(zhě)处于弱势(shì)地(dì)位，从(cóng)而会(huì)出现中介费及税费(fèi)均由购(gòu)房者来承(chéng)担。即使一些房东(dōng)愿意(yì)承担中介(jiè)费，这部分费用也(yě)可(kě)能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的(de)情(qíng)况(kuàng)，一些(xiē)房(fáng)产中介公司将其视为向(xiàng)购房者单(dān)边收(shōu)费(fèi)的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位(wèi)，在原先经纪服务(wù)收费的基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往会将其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给购房者(zhě)，这实际(jì)上(shàng)相当(dāng)于变相推(tuī)高了房(fáng)价。两部门(mén)提(tí)出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于提(tí)高交易中操作的透明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑(氯化钾相对原子质量是多少，qí)麟称。

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