5月以(yǐ)来，房地产(施为什么读yi什么意思，施怎么读啊chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这(zhè)一板块(kuài)已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的首次回升，年(nián)底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市(shì)值(zhí)占板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发(fā)现(xiàn)，公募(mù)对于(yú)房地(dì)产的(de)投资(zī)愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头股从排(pái)位(wèi)上(shàng)看均(jūn)有退步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是(shì)金地(dì)集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首季并非行(xíng)业(yè)销售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地(dì)产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松(sōng)收获(huò)行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利(lì)期(qī)一去不返了(le)。“如(rú)果按照(zhào)产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么投资(zī)机(jī)会的。但(dàn)在(zài)这几(jǐ)施为什么读yi什么意思，施怎么读啊年特殊的行(xíng)情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的(de)行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会，背后的(de)逻(luó)辑(jí)是供给侧(cè)发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的(de)年销售面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存(cún)量地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无(wú)论从城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或(huò)将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的(de)民(mín)营地(dì)产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于(yú)这样的认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为公募乃至(zhì)整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的(de)上实(shí)发展，五一假期归(guī)来后日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募的(de)上(shàng)银(yín)基(jī)金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司(sī)等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公司(sī)后疫(yì)情时(shí)代出租率(lǜ)复(fù)苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一方面则(zé)是公司(sī)拿地结(jié)算持续(xù)性向好，从数(shù)字(zì)施为什么读yi什么意思，施怎么读啊上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这(zhè)也(yě)是连(lián)续第三个季度(dù)他(tā)有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要(yào)布局(jú)在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季(jì)公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排(pái)名(míng)第七(qī)位(wèi)，富国(guó)中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在(zài)毛(máo)利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受(shòu)限于(yú)信用(yòng)问题(tí)或者资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企(qǐ)的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或(huò)存(cún)在(zài)发展(zhǎn)的(de)大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性(xìng)机会依(yī)然存(cún)在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其主要(yào)又体现为库存(cún)的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融资(zī)成本，优(yōu)质的(de)开发资源(yuán)和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资(zī)源(yuán)债(zhài)权债务(wù)关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行(xíng)业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民(mín)企来(lái)说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期(qī)的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期的盈利(lì)和(hé)现金流(liú)创造能力，以此带来估(gū)值中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自(zì)身资(zī)产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提(tí)升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的(de)话，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途(tú)更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持续观(guān)察国企(qǐ)央企在三个方面是(shì)否可(kě)以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是(shì)销售(shòu)份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢(màn)

　　机(jī)构需(xū)要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大(dà)增(zēng)速的(de)增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企业仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投资力度(dù)较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实(shí)整个(gè)市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)在内的(de)绝大(dà)多数城(chéng)市都出现环(huán)比下滑的情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及(jí)市场的去(qù)库(kù)存压(yā)力、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可(kě)能会出(chū)现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度(dù)增长不(bù)确(què)定(dìng)性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏(sū)速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱(ruò)复(fù)苏(sū)，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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