OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新(xīn)购(gòu)入基础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期已同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前(qián)退租的可能(néng)事项。由于张润大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项(xiàng)目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，浦东(dōng)新(xīn)区国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波(bō)动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值，投(tóu)资(zī)者应(yīng)理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级(jí)市场价(jià)格开(kāi)始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌(diē)幅7.76％小学六种说明方法及作用，六种说明方法及作用(简短)。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过24％，在全(quán)市(shì)场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目(mù)前上市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程(chéng)度(dù)下跌，8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经(jīng)披露张江光(guāng)大园(yuán)项目(mù)出租(zū)率有所(suǒ)下降(jiàng)，如(rú)今拟扩募(mù)的项目又遭遇(yù)突发(fā)事件，因此导致二(èr)级市场价格出(chū)现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士(shì)看来，尽(jǐn)管出于风(fēng)险规避的(de)原因，最近几个交易(yì)日场(chǎng)内资金(jīn)有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价(jià)值(zhí)。

　　他(tā)也(yě)同时表(biǎo)示，目(mù)前随(suí)着二(èr)级市场价格下跌，风险也(yě)得(dé)到(dào)一定(dìng)释(shì)放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基(jī)本面、情绪(xù)面(miàn)等多(duō)重因素影响，不好(hǎo)判断价格是(shì)不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示，今年(nián)整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)低迷，不少产品年内二(èr)级市(shì)场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收益小学六种说明方法及作用，六种说明方法及作用(简短)(yì)率高(gāo)的产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资价(jià)值，很适合稳(wěn)健类投资(zī)者。此(cǐ)外，伴随(suí)着经济(jì)复苏(sū)的(de)步伐(fá)，产(chǎn)业园区(qū)、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私募基金执行董(dǒng)事高如星对(duì)此表示，若张江园区最终能顺(shùn)利(lì)解决招商(shāng)，平稳过度对经营(yíng)现金流没有造(zào)成大的影响，“事(shì)件性利空下调至得这(zhè)么(me)急(jí)、这么深，加上前期本身园区类资产就回(huí)调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租(zū)金收入受(shòu)不受影响，影响多(duō)大，估(gū)计园区会(huì)最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦(shà)的重要(yào)承租方之一，目(mù)前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密(mì)切(qiè)关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张江光大园项(xiàng)目出租率下降事项，一度二级市场(chǎng)价格出(chū)现回(huí)落。在随(suí)后召开(kāi)的业绩说明会中管理人就相(xiāng)关事(shì)项进行了解(jiě)释说明，市场信心(xīn)得(dé)到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的(de)扩募(mù)说明(míng)会(huì)上，运(yùn)营团队(duì)表示了(le)对张江光大(dà)园项目的信(xìn)心，预计签署(shǔ)意向书和(hé)合同谈(tán)判中的储备租户正常转化后，项目出租率(lǜ)将(jiāng)得到(dào)回升(shēng)。没想到(dào)仅过了(le)不到三周(zhōu)的时(shí)间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了(le)新的(de)考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引(yǐn)起(qǐ)了(le)市场(chǎng)各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负(fù)责人(rén)坦言，事发突然(rán)确实始(shǐ)料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的(de)第一时间即奔(bēn)赴现场进(jìn)行(xíng)了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动(dòng)了(le)应急预案(àn)，排摸(mō)储(chǔ)备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全(quán)国(guó)首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视，据悉新区国资委(wěi)也(yě)高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关(guān)负责人介绍(shào)说(shuō)，目前(qián)储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测(cè)试、人工智能(néng)、航天产业(yè)、信息技术等产业(yè)客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际(jì)租户需要一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁意(yì)向书来尽(jǐn)快锁定(dìng)一些重要租户。虽然(rán)收了(le)三(sān)个月履(lǚ)约保证金给了我们(men)一些(xiē)空间，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我们肯定(dìng)要全力与时间(jiān)赛(sài)跑，把这些(xiē)面积在短期(qī)内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同区域的(de)张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权(quán)益(yì)人有(yǒu)那么(me)多储备租户，之前的空置率为(wèi)何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光大园(yuán)一直以来(lái)都坚持以市场化运营为(wèi)导向，历史运营表现稳定(dìng)，租(zū)户的调租和换租(zū)都属于正常(cháng)情(qíng)况，而这次项(xiàng)目的大租(zū)户退(tuì)租正好发生(shēng)在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前(qián)市(shì)场情况已有所(suǒ)好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复后(hòu)，张(zhāng)江这边也作了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园(yuán)项目在给租户的分隔空间(jiān)、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也有一些差异化(huà)，张(zhāng)润大厦多是两千多(duō)平的大平(píng)层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵(guì)一些(xiē)，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层(céng)以一千平的面积为主，还有一些独(dú)栋形态(tài)的物(wù)业(yè)。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据(jù)自身需求和预算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新(xīn)老资产的(de)管理人都变(biàn)成了一家，后(hòu)续我们在资源(yuán)共(gòng)享和联合营销(xiāo)方面(miàn)能更加充分发挥(huī)协同效应(yīng)，相(xiāng)信可(kě)以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对(duì)于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管资产约(yuē)五百万(wàn)方，还有一些其他在开发的(de)储备(bèi)项目(mù)，这些都将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江园(yuán)区产业空(kōng)间资产上市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未来(lái)的发展。”相(xiāng)关负责人表示(shì)，“这次扩募(mù)是我(wǒ)们实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关(guān)重要的一步，眼下我(wǒ)们(men)可能面临了一(yī)些突(tū)发情(qíng)况需要(yào)解决，但是这和我们(men)在(zài)张江(jiāng)科学城这三十年建(jiàn)设(shè)发(fā)展(zhǎn)过(guò)程中所经(jīng)历的相比，只能算是一(yī)个非常小的插(chā)曲(qū)。我们(men)有(yǒu)信心排(pái)除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场的(de)信(xìn)心(xīn)。”

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