饱受争议的(de)二手房交(jiāo)易(yì)中(zhōng)介费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得(dé)到监管(guǎn)部门(mén)的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市(shì)场监管总(zǒng)局联(lián)合发布了关于(yú)规范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及(jí)，近年来，部(bù)分房地产经纪机(jī)构存在利用房(fáng)源客源(yuán)优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信(xìn)息等问题，加重交易当(dāng)事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两(liǎng)部门(mén)从(cóng)加强从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实(shí)行明(míng)码标价(jià)等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分析(xī)师(shī)张大伟称，随着城市(shì)发展，一二线城市二(èr)手房交(jiāo)易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二(èr)手房(fáng)占(zhàn)市场成(chéng)交比例超过80％，大(dà)量二手房成交(jiāo)依赖中介居间成(chéng)交，房(fáng)地产调控(kòng)重心(xīn)逐渐(jiàn)从(cóng)开发商过渡到中介(jiè)公司(sī)。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住房政策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不低(dī)的大宗交易，由于二手房交易成(chéng)本(běn)较高、交易周期较长，具有非(fēi)常(cháng)强的专业性，居民(mín)往往通过中介(jiè)来完(wán)成。但很(hěn)多中(zhōng)介利用信(xìn)息不对称(chēng)等问题，将非必(bì)要的(de)收费夹带(dài)其中，如收取过(guò)桥(qiáo)融资、按揭费(fèi)、担保(bǎo)费等(děng)，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务事(shì)项并未明(míng)码标价(jià)。

　　对于(yú)二(èr)手房市场(chǎng)交易过(guò)程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的相关市场交(jiāo)易行(xíng)为及(jí)其(qí)主体进行规(guī)范和秩(zhì)序整顿，是房(fáng)地(dì)产市场管理和调控的(de)主题(tí)。“当下，推进这项工作的意(yì)义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中(zhōng)，历(lì)来对(duì)房地产经纪(jì)服务行(xíng)业(yè)关注最多的一个话题，便是房(fáng)地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对(duì)房地产经纪服务(wù)收费及中(zhōng)介交(jiāo)易进行规范(fàn)。

　　在(zài)热(rè)点城市，二(èr)手房屋交易过程中，部(bù)分价值不菲的房(fáng)屋(wū)，往往要缴纳(nà)一笔金(jīn)额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的(de)服务费(fèi)率计算(suàn)，一套1000万(wàn)元的房屋(wū)，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务(wù)收费上，两部门在此次意(yì)见中(zhōng)提及(jí)，房(fáng)地产经纪(jì)机构要合理(lǐ)降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务(w抖音我从来没想过我这放荡的灵魂是什么歌，抖音有一首歌什么荡悠悠ù)费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价。引导由(yóu)交易双(shuāng)方共同(tóng)承担经纪(jì)服(fú)务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的(de)通知》（971号文），其(qí)中第六条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为(wèi)例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即(jí)根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的(de)住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各(gè)方(fāng)协商(shāng)同意，可在规定(dìng)的收费标(biāo)准基础(chǔ)上适当(dāng)上浮，上浮幅度最(zuì)高不(bù)得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本着“简政(zhèng)放权”的(de)精神，北(běi)京2015年(nián)取消了房地产中(抖音我从来没想过我这放荡的灵魂是什么歌，抖音有一首歌什么荡悠悠zhōng)介(jiè)服务等57个(gè)政府定价，房地产经纪(jì)服(fú)务收费多少由各(gè)中介机构(gòu)自行(xíng)决(jué)定。

　　“房产中介机构在(zài)实(shí)际(jì)收取费(fèi)用过程(chéng)中，相关监(jiān)管部门当前并未明确(què)具体的中介费率(lǜ)，中介机(jī)构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪(jì)服务(wù)机(jī)构在(zài)具体收取过程中，会结(jié)合房屋价值及工(gōng)资标准，综(zōng)合计算出合适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于明码标价问题，两(liǎng)部门在(zài)此次(cì)意见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构应当(dāng)在经营(yíng)门(mén)店、网站、客(kè)户端等(děng)场所或(huò)渠(qú)道，公(gōng)示服务项目、服务(wù)内容和收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明确服务项目和收(shōu)费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向交易(yì)当(dāng)事(shì)人出具收费清单，列明(míng)收(shōu)费标准、收费金(jīn)额(é)，由(yóu)当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均(jūn)水平的(de)房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)，住房和城(chéng)乡建设部(bù)门将(jiāng)会同(tóng)市场监管等(děng)部(bù)门采取约谈等(děng)综合措(cuò)施进(jìn)行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有(yǒu)关部门依法查处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服(fú)务收费等违(wéi)反价格和(hé)反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房地(dì)产(chǎn)经纪机构相关违(wéi)法违规信息，市(shì)场监(jiān)管(guǎn)部门要(yào)依法依规纳(nà)入(rù)国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区(qū)总裁(cái)兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的(de)原则实行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规范(fàn)行业，打(dǎ)击收费过高的经纪(jì)机构(gòu)，但对(duì)市场影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本(běn)来(lái)收费就不同(tóng)，各(gè)家(jiā)收费普遍在(zài)合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费用对(duì)市场(chǎng)的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部(bù)门(mén)提出的意(yì)见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件而非规定，未来如(rú)何具体(tǐ)认定其中的细则，还需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域的调(diào)整改善、规范化(huà)，有(yǒu)利于行业健康(kāng)发展。同时(shí)，由(yóu)于二(èr)手房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同(tóng)税费等(děng)都可能对交易产生影(yǐng)响，这(zhè)对房地产经纪(jì)服务行业的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下(xià)家各支付一半的中介费，但在一(yī)些热点城市的二手房(fáng)交(jiāo)易过(guò)程中，往往会有(yǒu)这(zhè)样的情形，因部分购(gòu)房者处于(yú)弱(ruò)势地位，从(cóng)而会出(chū)现中介费(fèi)及税(shuì)费均由购房者来承担。即(jí)使(shǐ)一些房东愿意承担中(zhōng)介费(fèi)，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市(shì)场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收费的行(xíng)为(wèi)。部分中(zhōng)介(jiè)公司可能会(huì)利(lì)用其(qí)支配地(dì)位，在原先(xiān)经纪服务(wù)收费的(de)基础上，再(zài)次向房东收取费用，而这部分费用，房东(dōng)往往会将其转再(zài)次转嫁给购(gòu)房(fáng)者，这实际上相当于变(biàn)相推高(gāo)了(le)房价(jià)。两部门提(tí)出严禁操(cāo)纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于提(tí)高交易中操作的透明(míng)度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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