万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉(lā)向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫(hè)集团成了共(gòng)同债务人(rén)被(bèi)中国信达追债，中国信(xìn)达为了(le)收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些房(fáng)子(zi)早已售(shòu)出(chū)，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那(nà)些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫(mò)名奇妙(miào)地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么(me)优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的(de)可(kě)能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项(xiàng)目(mù)的(de)处置主体是中国信达资(zī)产管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额(é)约(yuē)为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这蝇营狗苟是什么意思 蝇营狗苟下一句就(jiù)是一起中国(guó)信达北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一(yī)财经的报(bào)道证实了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的(de)业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确(què)实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么(me)，中国蝇营狗苟是什么意思 蝇营狗苟下一句(guó)信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良(liáng)债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的(de)，没(méi)准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定，民事(shì)执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没有过(guò)错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的(de)可以向法院提(tí)出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于(yú)商品(pǐn)房(fáng)消费者权利保(bǎo)护(hù)问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明(míng)确了购(gòu)房人的优(yōu)先(xiān)权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以居(jū)住(zhù)为目的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请求权优先于(yú)建(jiàn)设工(gōng)程(chéng)价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及其他债(zhài)权的，人民(mín)法院应当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付(fù)了(le)部(bù)分价(jià)款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际(jì)支(zhī)付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出(chū)去回本，抵押的(de)这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达(dá)申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国信达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国(guó)际(jì)信(xìn)托(tuō)有限责任公司成(chéng)为了唯一(yī)股东(dōng)，后者由中国信达(dá)资(zī)产管理股(gǔ)份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模(mó)，也(yě)没有很高(gāo)的(de)国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入北(běi)京的(de)第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从(cóng)荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是(shì)每平米20万(wàn)元(yuán)的价格(gé)，都令(lìng)业内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出(chū)其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是当(dāng)时(shí)有(yǒu)名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的(de)豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少知(zhī)名人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大(dà)佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成(chéng)为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖出(chū)背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过(guò)多元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股国蝇营狗苟是什么意思 蝇营狗苟下一句安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京国(guó)安俱(jù)乐部全部(bù)股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的(de)是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人(rén)周金辉(huī)夫妇将其(qí)手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目(mù)前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北(běi)京建(jiàn)工、山东国(guó)际信托、中(zhōng)融(róng)信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的(de)经(jīng)营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续(xù)质押手中的(de)中赫集(jí)团股份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营(yíng)状况却持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被(bèi)5次列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达(dá)11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执行人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义(yì)务，上述被执(zhí)行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸(xìng)免于难。不(bù)过在(zài)实(shí)控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独(dú)善其身(shēn)？

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