文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会(huì)，这是房地产从大开发时代步(bù)入(rù)高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房改是(shì)个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的风险。从个人层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险。从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议(yì)取消预(yù)售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来(lái)的(de)？国外什么(me)情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房预(yù)售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国(guó)一样(yàng)在支付完(wán)首付款后从银行一次(cì)性贷款支付(fù)剩余(yú)全(quán)部房款，而是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度(dù)在完全交房前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付(fù)以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定(dìng)会(huì)触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制度(dù)有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不(bù)再(zài)把烂(làn)尾(wěi)风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国(guó)一定(dìng)能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心(xīn)，房地(dì)产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子(zi)是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施(shī)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)是(shì)实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前(qián)的情(qíng)况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能(néng)购买(mǎi)。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层(céng)出(chū)售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其(qí)在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出(chū)售、还(hái)印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租(zū)金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资(zī)金问题(tí)，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式(shì)推动(dòng)了(le)中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监(jiān)管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工(gōng)，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部(bù)支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把(bǎ)项目完(wán)成，资(zī)金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上(shàng)升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临(lín)住房需求大(dà)和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这(zhè)一(yī)导向使前期(qī)发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等(děng)城市化配套问(wèn)题，才(cái)能进一步(bù)推进城(chéng)市化。但当时(shí)推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制(zhì)度也出(chū)现了分配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步(bù)引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社(shè)会化(huà)的(de)住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经(jīng)济下的(de)福利分房转向市场经(jīng)济(jì)的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预(yù)售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一(yī)个项目的(de)开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开(kāi)始房改货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持(chí)购房者，极大(dà)作(zuò)用(yòng)推(tuī)动(dòng)了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中(zhōng)国内地(dì)的商品房预售(shòu)制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开(kāi)发(fā)企业(yè)将正在(zài)建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定(dìng)金或房款的行(xíng)为(wèi)。区(qū)别(bié)于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证-签订商(shāng)品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要(yào)一次性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用(yòng)银行(xíng)贷(dài)款的形式一(yī)次性(xìng)付(fù)清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发(fā)商可能已拿到了全部购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的(de)按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国(guó)内地(dì)的(de)开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商(shāng)品(pǐn)房也(yě)开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房(fáng)地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到(dào)住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大(dà)进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内地房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国(guó)内地房地产历经(jīng)二(èr)十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速(sù)发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动(dòng)中国内地(dì)经济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动的投资占全(quán)社(shè)会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的(de)比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将导致(zhì)银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德(dé)三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占股(gǔ)债房市(shì)值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房(fáng)市(shì)值的(de)比(bǐ)例(lì)较高，主要(yào)是因(yīn)为住房(fáng)市值(zhí)高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房(fáng)者和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的合同关(guān)系，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波(bō)动或经营不(bù)善(shàn)，出现资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房者签(qiān)订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担(dān)，银行将面临较大(dà)的(de)坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确(què)规(guī)定了开发企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市(shì)则(zé)按(àn)照项目(mù)的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价(jià)计(jì)算重点资金(jīn)。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入(rù)监(jiān)管账户、或(huò)进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发时(shí)代(dài)的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金(jīn)转给(gěi)房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过(guò)这些方式(shì)套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环(huán)高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购(gòu)房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设(shè)有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低(dī)，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付(fù)方式：预付(fù)款一(yī)般以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按工程进度分(fēn)期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政府或第(dì)三方验收合格(gé)并提(tí)供验收凭(píng)证后，开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支(zhī)付的(de)房(fáng)款。二是开发(fā)商(shāng)为购房者(zhě)提供(gōng)一定的(de)保(bǎo)修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资(zī)金(jīn)第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期限内无条件返还(hái)，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交(jiāo)付(fù)前资金由第(dì)三(sān)方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金(jīn)比(bǐ)例一(yī)般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金及(jí)首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司的(de)信托(tuō)账(zhàng)户监管(guǎn)。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回(huí)，且(qiě)不承担(dān)任何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过程中(zhōng)的资(zī)金全部来自(zì)银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度向开发商(shāng)提(tí)供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金(jīn)直接损害(hài)银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动(dòng)机监管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到(dào)购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按建造工期(qī)进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可(kě)购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于(yú)任何原因不能(néng)购买，定金按(àn)照德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支付公(gōng)证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面(miàn)，德国(guó)也(yě)采取按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度(dù)，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节点可分为(wèi)公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可(kě)在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分多次发(fā)放(fàng)贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能(néng)是(shì)当(dāng)房屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环(huán)节内容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出(chū)现财(cái)务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难(nán)追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合(hé)同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是(shì)交房前(qián)付款比例相对较低，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须(xū)经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的(de)检验验收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方可(kě)按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售(shòu)资(zī)金监管极为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进度(dù)、支(zhī)付相关(guān)款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给(gěi)开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发商账(zhàng)户(hù)前(qián)经(jīng)过两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期(qī)房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于(yú)房屋(wū)供给(gěi)严重(zhòng)失(shī)衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日(rì)本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开(kāi)发(fā)商(shāng)必(bì)须(xū)完成定金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什(shén)么是定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委(wěi)托合同，设(shè)置(zhì)购房者定金(jīn)的(de)保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金(jīn)外，其(qí)他预先支付的(de)购房(fáng)款也(yě)受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机构(gòu)或保证(zhèng)1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的(de)剩余(yú)房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的(de)首付及(jí)印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为合(hé)同签(qiān)订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中(zhōng)随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会存入银(yín)行专门(mén)的项目(mù)资金账户(hù)，账户资(zī)金(jīn)提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的(de)房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地产到了政(zhèng)策(cè)出手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善型(xíng)需(xū)求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的(de)金融(róng)工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房(fáng)企牵头(tóu)并购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如(rú)将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介(jiè)入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余(yú)款支付环节，建立按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后(hòu)支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商(shāng)将拼(pīn)的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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