近两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)的(de)“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)apm是什么牌子，amp牌子项链是什么档次比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本(běn)金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的(de)时应(yīng)了解(jiě)资(zī)产(chǎn)类型(xíng)和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分(fēn)红收益，以及基(jī)金(jīn)份(fèn)额交易价(jià)格的变化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场(chǎng)因(yīn)素(sù)的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金分红预期(qī)则更有规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于(yú)长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总监李华(huá)平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金(jīn)年(nián)度可分配金额(é)以(yǐ)现金形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产(chǎn)品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债(zhài)性(xìng)”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的角度来看(kàn)，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收(shōu)益(yì)性，在(zài)有(yǒu)效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益(yì)“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期(qī)，一(yī)定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主要因素之一(yī)，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人(rén)也表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩(jì)相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将对(duì)基(jī)金份额的(de)开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位(wèi)基金份额的(de)分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后(hòu)基(jī)金(jīn)份(fèn)额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在(zài)基金分红前(qián)后均可以获得公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心(xīn)，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度(dù)。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)应了(le)解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内人(rén)士还(hái)提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是(shì)本金(jīn)之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的(de)，与现有公(gōng)募基金分红差异很(hěn)大，大(dà)多数普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价(jià)值面(miàn)临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和(hé)产(chǎn)权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包括(kuò)每(měi)年的(de)现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的(de)收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包括了利润分配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的(de)公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在选择投(tóu)资标的(de)时，应了(le)解公募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属性不(bù)同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也认为，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经营权到期(qī)后不再(zài)能(néng)产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配金额(é)的分配理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这个特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短的特(tè)许经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也(yě)有足够年限收回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目(mù)的分派金额(é)包含(hán)了投资本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价(jià)随(suí)着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一(yī)般(bān)较(jiào)长，再(zài)加上到(dào)期后通过(guò)对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出(chū)让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的(de)估(gū)值(zhí)上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评(píng)估项目底(dǐ)层(céng)资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有两个：一(yī)是(shì)年报(bào)中披(pī)露的(de)经营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)，二是(shì)可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流(liú)量(liàng)是指(zhǐ)企(qǐ)业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金流，基(jī)于(yú)企业本身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分配的(de)现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得(dé)到(dào)的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置功能(néng)，比较适(shì)合(hé)长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者(zhě)对经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更多(duō)关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的(de)资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)直接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投资者可(kě)综合(hé)考虑原始权益人(rén)综合实(shí)力(lì)、运营(yíng)管理机构实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人(rén)实(shí)力等多重因素(sù)来选择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易(yì)带来的短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资(zī)者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观(guān)的个券。

　　“apm是什么牌子，amp牌子项链是什么档次公募REITs的(de)招募说明(míng)书(shū)均(jūn)会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的(de)可供分配金额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济(jì)及市场的实(shí)际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述(shù)负(fù)责人也称(chēng)。

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