饱(bǎo)受(shòu)争议(yì)的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服务的(de)意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存(cún)在利用房源客源(yuán)优势收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用客户个(gè)人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人(rén)负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于(yú)上(shàng)述背景，两部门(mén)从加强从(cóng)业主体管(guǎn)理、明(míng)确经(jīng)纪服务内容、合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费、严格实行(xíng)明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析(xī)师(shī)张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易(yì)占比逐渐增加。以北(běi)京、上海(hǎi)为例，二(èr)手房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居间成交，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从(cóng)开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究中心首(shǒu)席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金(jīn)额不(bù)低的(de)大宗交易，由于二手房交易成本(běn)较高、交(jiāo)易周期(qī)较(jiào)长，具有非常强的(de)专业性，居(jū)民往往(wǎng)通过中介来完成。但很多(duō)中(zhōng)介利(lì)用信(xìn)息不对称(chēng)等问题，将(jiāng)非必要的收费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭费(fèi)、担保费(fèi)等，对居民造成额外的(de)负担，而且这(zhè)些服务事项(xiàng)并未(wèi)明码标价(jià)。

　　对于二手(shǒu)房市(shì)场(chǎng)交易过程(chéng)中存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地产市场管(guǎn)理和调(diào)控(kòng)的(de)主(zhǔ)题。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工(gōng)作的意义更(gèng)大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中，历(lì)来对(duì)房地(dì)产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地产经(jīng)纪服(fú)务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未(wèi)来(lái)相关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热(rè)点(diǎn)城市，二(èr)手房屋(wū)交易过程(chéng)中，部分(fēn)价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产(chǎn)经纪(jì)服务机(jī)构2.7％的服务费(fèi)率计(jì)算，一套(tào)1000万元的(de)房屋，中(zhōng)介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收(shōu)费上，两部(bù)门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机(jī)构要合理降低(dī)住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务(wù)费用。鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价(jià)。引导由交易(yì)双(shuāng)方共同承担(dān)经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标准的最早依据(jù)是1995年(nián)国家计委建设部下发的(de)《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂(zá)的(de)住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪(jì)服(fú)务，经(jīng)交易各方(fāng)协(xié)商同意(yì)，可在规定的收费标准基础(chǔ)上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不(bù)得超过10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前北京二(èr)手房中介(jiè)费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地(dì)产中(zhōng)介(jiè)服务(wù)等(děng)57个政府定价，房地(dì)产经纪服(如来佛祖最怕的一个人，如来佛祖的克星是谁fú)务收费(fèi)多少由各(gè)中(zhōng)介机构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用过(guò)程(chéng)中，相关监管部门当前并未明(míng)确具体(tǐ)的中(zhōng)介费率，中介(jiè)机(jī)构(gòu)仅需在服务过程中(zhōng)对收(shōu)费(fèi)标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构(gòu)在具体(tǐ)收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资(zī)标(biāo)准，综合计算出合适(shì)的中介费率。”张大(dà)伟补充(chōng)道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门(mén)在此次意见中提(tí)及(jí)，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户(hù)端等场所或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目和收费标准。房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构收费前应当向交易当事(shì)人出具收费清单，列(liè)明(míng)收费标(biāo)准、收费金额，由当事(shì)人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的(de)房地产(chǎn)经纪(jì)机构，住房和(hé)城(chéng)乡建设(shè)部门将(jiāng)会同(tóng)市(shì)场监管等(děng)部门采取约谈等综合措(cuò)施进行重点监管。市场监(jiān)管部门会同有关(guān)部门依(yī)法查(chá)处不按(àn)规定明(míng)码(mǎ)标价、操纵(zòng)经纪(jì)服务收费等违反价格和反(fǎn)垄(lǒng)断法律(lǜ)法规(guī)的行为。对房(fáng)地产经纪机构相关违(wéi)法违规信(xìn)息，市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)部门(mén)要依法依规纳入国家(jiā)企(qǐ)业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价，是(shì)否意味着(zhe)，未来豪(háo)宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼(jiān)深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则(zé)实(shí)行分档定(dìng)价，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用(yòng)，主要还是规范行业，打击(jī)收费过高的经(jīng)纪机(jī)构，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就(jiù)不同(tóng)，各家收费(fèi)普(pǔ)遍(biàn)在合(hé)理(lǐ)范围内，加上经纪服(fú)务(wù)费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当(dāng)前(qián)两部门提出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来如何具体认(rèn)定其中的细则，还(hái)需要看各城(chéng)市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从(cóng)目前(qián)市场(chǎng)看，经纪服(fú)务领(lǐng)域的调整改善、规(guī)范化(huà)，有利(lì)于行(xíng)业(yè)健康发展。同时，由于二手房很多房源在(zài)产(chǎn)权(quán)方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵(dǐ)押、不(bù)同税费等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对(duì)房地产经纪服(fú)务行业的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总(zǒng)监陆(lù)骑(qí)麟指出(chū)，在(zài)二手(shǒu)房买卖过程中，原本(běn)应该由上(shàng)下家(jiā)各支付一(yī)半的中介费(fèi)，但在一(yī)些热(rè)点(diǎn)城市的二手房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分购房者处于(yú)弱势(shì)地位，从而(ér)会出现(xiàn)中(zhōng)介(jiè)费及税费均由购房者(zhě)来承担。即(jí)使(shǐ)一(yī)些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用也可能(néng)通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市(shì)场(chǎng)这种(zh如来佛祖最怕的一个人，如来佛祖的克星是谁ǒng)所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情况，一(yī)些(xiē)房产中介公司将其(qí)视(shì)为向购房者(zhě)单边收费的行为(wèi)。部分中(zhōng)介公司(sī)可能会利用其支(zhī)配地位，在(zài)原(yuán)先(xiān)经纪服(fú)务收费的基础上，再次向房东收取费用(yòng)，而这部分费用，房(fáng)东往往会将其转再次(cì)转嫁给购房者，这(zhè)实际(jì)上相当于变相推高了房价。两部门提(tí)出严禁操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提(tí)高交(jiāo)易中操作的透(tòu)明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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