5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对(duì)于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基(jī)金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产(chǎn)行业标的(de)市(shì)值约1188亿(yì)元(yuán)，占其(qí)所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司(sī)市(shì)值在股票资(zī)产中的(de)占比却(què)断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年(nián)来(lái)的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名(míng)最高(gāo)的是(shì)保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在(zài)于几只房(fáng)地(dì)产龙头股从(cóng)排(pái)位(wèi)上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复(fù)苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代，一(yī)二(èr)线(xiàn)城(chéng)市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行业贝塔(tǎ)的(de)红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行(xíng)业也出现了(le)一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一(yī)不(bù)愿具名(míng)的上海公募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前(qián)几异丁烯结构式图片，异丁烯结构式怎么写年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销售面(miàn)积很(hěn)难(nán)再出(chū)现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存(cún)款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或(huò)将(jiāng)回落(luò)，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机会(huì)，机(jī)会在于城(chéng)市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整(zhěng)体机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股，在(zài)纳入(rù)统计(jì)的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的(de)公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的(d异丁烯结构式图片，异丁烯结构式怎么写eight: 24px;'>异丁烯结构式图片，异丁烯结构式怎么写e)上实发(fā)展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其(qí)布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季(jì)十大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司等(děng)都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利(lì)润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代出租(zū)率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足(zú)。从第(dì)一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季(jì)度他有的(de)两(liǎng)只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于(yú)上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀入十(shí)大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私(sī)募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃定突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限(xiàn)于(yú)信(xìn)用问题或者资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低(dī)，净负(fù)债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净负(fù)债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的(de)销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依(yī)然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源(yuán)和良好(hǎo)的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于(yú)民营地(dì)产公司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业(yè)的资产会有更(gèng)多(duō)担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮(lún)行业出清的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较(jiào)于民企来说(shuō)估(gū)值(zhí)的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期(qī)的(de)维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化(huà)，要(yào)关注将受(shòu)益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官(guān)方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思(sī)路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的(de)业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均实现了(le)业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业(yè)内(nèi)人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是(shì)因为(wèi)过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一(yī)季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程中，还(hái)面临(lín)着(zhe)一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城(chéng)市四(sì)月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多(duō)数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市(shì)场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压(yā)力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业(yè)绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也(yě)就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季度(dù)增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产(chǎn)以及(jí)其(qí)上下游产业链的(de)复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地(dì)产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的(de)弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的基(jī)本面不断地凸显出(chū)来(lái)，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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