5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公(gōng)募(mù)基金为代(dài)表(biǎo)的机构(gòu)对于这(zhè)一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时(shí)代(dài)已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的(de)房地产行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但(dàn)公募所持房地产公司市值在(zài)股票资产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房地产行(xíng)业的持股(gǔ)比(bǐ)例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在(zài)今年一季(jì)度得以延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股(gǔ)分别为保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市(shì)值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排(pái)名(míng)第二的(de)是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报，变化(huà)之处(chù)首先在于几只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排(pái)位(wèi)上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进入大分化(huà)时(shí)代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不(bù)返了。“如果按(àn)照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括(kuò)房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成(chéng)熟(shú)期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会(huì)的。但在(zài)这(zhè)几年(nián)特殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出(chū)现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供(gōng)给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的(de)上海(hǎi)公(gōng)募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难(nán)再(zài)出现了(le)，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求画家刘一民作品值多少 刘一民是山东还是广东端还(hái)需要(yào)有一定(dìng)的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从(cóng)城(chéng)镇化(huà)的(de)进(jìn)程，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代，而目(mù)前居民(mín)的杠杆(gān)率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来(lái)行(xíng)业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧(cè)出清的(de)过(guò)程。这(zhè)个(gè)过(guò)程中，综合(hé)竞争力强的公司(sī)就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市(shì)占率的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股票投(tóu)资(zī)，就(jiù)是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只房地(dì)产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的(de)公(gōng)司(sī)月内(nèi)涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的上(shàng)实(shí)发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及(jí)服(fú)务(wù)为房地(dì)产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业(yè)收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来(lái)看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻(jī)身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上(shàng)海本(běn)地(dì)房(fáng)企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是(shì)该公(gōng)司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持(chí)续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度(dù)新(xīn)增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足。从(cóng)第一季(jì)度十大(dà)流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依(yī)然(rán)在(zài)前(qián)十中，这也是连续第三(sān)个季度他有的(de)两只产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公(gōng)募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机(jī)构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于信用问题或(huò)者资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的(de)结构性机会依(yī)然存在(zài)，少部分公司尤其是(shì)央企占据(jù)显著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的(de)不动产资产运(yùn)营能力(lì)的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中(zhōng)特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能(néng)力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)画家刘一民作品值多少 刘一民是山东还是广东资产的质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创(chuàng)造(zào)持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地(dì)去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年(nián)的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而(ér)这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名(míng)房(fáng)地(dì)产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资(zī)拿地(dì)之后(hòu)，国有企业(yè)仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市，投(tóu)资(zī)力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不(bù)确定性(xìng)。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环(huán)比三(sān)月(yuè)相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大(dà)多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的(de)市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市(shì)场的短期反弹(dàn)外(wài)的一个(gè)市场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第三季(jì)度(dù)增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的(de)钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐(nài)心地去等待(dài)它的基(jī)本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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