OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今(jīn)，二级市场的影响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继(jì)续(xù)延续(xù)此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的(de)通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科(kē)技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原(yuán)始权(quán)益人(rén)相关负责人也表示，近期已(yǐ)同步(bù)启动了(le)应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司(sī)领导高度重视，浦(pǔ)东新(xīn)区国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　多位业(yè)内人士表示(shì)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT近期市场波动(dòng)较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会(huì)从根本(běn)上影(yǐng)响其内外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开(kāi)，此后二级市场(chǎng)价格开(kāi)始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大(dà)园REIT跌(diē)幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有(yǒu)所回(huí)升，最(zuì)终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息影(yǐng)响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几(jǐ)个(gè)交易日二(èr)级(jí)市场价格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安(ān)张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过(guò)24％，在全(quán)市场(chǎng)公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区(qū)基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露张江光(guāng)大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事(shì)件，因此导致二级(jí)市场价格出现波动。”一位(wèi)业内人士分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在(zài)上述人士看来(lái)，尽(jǐn)管出(chū)于风险规避的原因，最(zuì)近几(jǐ)个交易日场内资金有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着(zhe)二级市场价(jià)格下跌，风(fēng)险也得到(dào)一(yī)定释放(fàng)，但是价(jià)格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪(xù)面等多(duō)重因素影响，不好(hǎo)判(pàn)断价(jià)格是不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表(biǎo)示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年内二级(jí)市场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产品(pǐn)具备一(yī)定的投资价值(zhí)，很适合稳健类(lèi)投(tóu)资(zī)者。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产(chǎn)业园区(qū)、物流(liú)类(lèi)等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募(mù)基(jī)金执行董(dǒng)事高如星对此(cǐ)表示，若张江园区(qū)最(zuì)终能顺(shùn)利解决招(zhāo)商(shāng)，平稳过(guò)度对经营现(xiàn)金流(liú)没有造成大的(de)影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至得这么急、这么深，加上前期本身园区类(lèi)资(zī)产(chǎn)就回(huí)调不(bù)少了(le)，这就是(shì)黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是(shì)落到租(zū)金收入受(shòu)不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多(duō)大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲五的大写是什么(zhé)库(kù)科技。随(suí)后5月12日(rì)晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江光大(dà)园项目出租率下(xià)降事项，一度(dù)二(èr)级(jí)市场价格出现回落(luò)。在(zài)随(suí)后召开(kāi)的业绩说明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市(shì)场信心得到了(le)一定提(tí)振(zhèn)，二级市场价格(gé)表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的(de)线上和线(xiàn)下的扩募说明会(huì)上，运营(yíng)团队(duì)表示了对(duì)张江光大(dà)园项目的(de)信心，预(yù)计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租户(hù)正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项目(mù)出租率将得到回升。没想到仅过了不(bù)到三(sān)周的时间(jiān)，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起(qǐ)了市场各方(fāng)的广泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人(rén)相关负(fù)责人(rén)坦言(yán)，事(shì)发突(tū)然(rán)确实始(shǐ)料未及，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息(xī)的第一时间即奔赴(fù)现场进行了沟通和核实工作，并同(tóng)步启动(dòng)了应(yīng)急预(yù)案，排摸(mō)储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，据悉五的大写是什么新区国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情(qíng)况(kuàng)，相关负责(zé)人介绍(shào)说，目前储备(bèi)租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试(shì)、人工智能(néng)、航天产业、信息(xī)技(jì)术(shù)等产业(yè)客户，租赁意(yì)向面积超过了(le)2万方。从(cóng)意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通过签署租赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快锁定一些(xiē)重(zhòng)要(yào)租户。虽然收了三个月履约保证金(jīn)给了我(wǒ)们一些空(kōng)间，但(dàn)本(běn)着对首(shǒu)批扩募、对(duì)市场负责的态度(dù)，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积(jī)在短期内完成去化。”相关(guān)负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目一季度末也有将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权益(yì)人(rén)有那么多(duō)储备(bèi)租户，之前的空置率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负(fù)责人解(jiě)释，张(zhāng)江光大园一直(zhí)以来都坚持以市(shì)场化(huà)运营为导(dǎo)向，历(lì)史(shǐ)运营(yíng)表现稳(wěn)定(dìng)，租户(hù)的(de)调租(zū)和换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的(de)大租(zū)户退租正好发生(shēng)在市场活(huó)跃度的短期低(dī)点(diǎn)，目(mù)前市场情(qíng)况已有(yǒu)所好(hǎo)转。在看到出租率下滑情况没有得到(dào)及时修复后，张江这边也(yě)作了(le)一(yī)定的资源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦和张江光(guāng)大园项目在(zài)给租户的分(fēn)隔空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也有一些(xiē)差异化(huà)，张(zhāng)润(rùn)大厦多是两千多平的大平(píng)层，楼(lóu)的成新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单层以一(yī)千平(píng)的面积为(wèi)主，还(hái)有(yǒu)一些独栋(dòng)形(xíng)态的物业。租户自(zì)身也会(huì)有诉求，也会根据自身需(xū)求和预(yù)算挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以后(hòu)，新老资产的管理人都(dōu)变成了一家，后续我们在资源(yuán)共享和联(lián)合营销方(fāng)面能(néng)更加充分发挥协同效应(yīng)，相信(xìn)可(kě)以做得更(gèng)好。”上述负(fù)责人(rén)补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和(hé)展望，相(xiāng)关(guān)负责人表示，张(zhāng)江集团和(hé)张江高(gāo)科(kē)目前在管(guǎn)资产约五(wǔ)百万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现打造张江园区产业空(kōng)间资(zī)产上(shàng)市(shì)平台(tái)目标的坚(jiān)实后盾和储备(bèi)资源(yuán)。“我们非(fēi)常重视张(zhāng)江REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是(shì)我们(men)实现基金扩容的第一步，也(yě)是至关重(zhòng)要(yào)的一步，眼下我们可能面临了一(yī)些突(tū)发情况需要解决(jué)，但是这和(hé)我们在张江科学城这三十年建设发展(zhǎn)过程中所(suǒ)经(jīng)历的相比(bǐ)，只能算是一个非常(cháng)小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能化解当前(qián)突发事(shì)件的所有负面影响，维持(chí)预(yù)期和市(shì)场的信心。”

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