5月以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代表的(de)机构对(duì)于这一板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团给女朋友的微信备注有哪些，给女朋友微信备注什么+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房(fáng)地(dì)产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持(chí)房地产公司市值在(zài)股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三年来(lái)的首次回(huí)升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持(chí)股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今年一(yī)季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头(tóu)的(de)趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募(mù)基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是保利(lì)发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二(èr)的(de)是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其(qí)次是(shì)金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进(jìn)入大(dà)分化(huà)时(shí)代(dài)，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行(xíng)业(yè)轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机(jī)会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的(de)行业也(yě)出现了一(yī)些机会，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了(le)更大(dà)的(de)变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量(liàng)增加了(le)15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研(yán)究员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇化的(de)进程，还是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售(shòu)额，以及(jí)过快上行的(de)房价，因而行业高(gāo)增的(de)时代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易出(chū)现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占(zhàn)率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机构的(de)务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区(qū)域性标的(de)成(chéng)香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价(jià)上(shàng)涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五的(de)公司月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的(de)基本面来(lái)看，上实(shí)发(fā)展的(de)主(zhǔ)营业(yè)务为(wèi)房地产开发与经(jīng)营。公司的(de)主要产品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公(gōng)募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城(chéng)资(zī)产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企，其第一(yī)季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复(fù)苏至近年来最高，另一(yī)方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，知(zhī)名(míng)私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续(xù)第三(sān)个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎(zhā)比投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了持(chí)股(gǔ)。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基(jī)首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的(de)不动(dòng)产资产运营能力(lì)的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权(quán)债(zhài)务关系(xì)等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮(lún)行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利(lì)和现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此(cǐ)带来估(gū)值中枢(shū)的提升(shēng)，应该关(guān)注估(gū)值相对较(jiào)低，企业(yè)自(zì)身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流(liú)的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行(xíng)业内(nèi)部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益(yì)于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思(sī)路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头(tóu)前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续观察国企央企在三个(gè)方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本(běn)保持低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的(de)房(fáng)企，主要是(shì)因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么(me)投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核(hé)心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复(fù)但仍处于调(diào)整的过程中，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的(de)复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城市(shì)四(sì)月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都(dōu)出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力(lì)，可能(néng)会出现，到六月份房企为(wèi)了半年(nián)报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的(de)短(duǎn)期反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第(dì)二季(jì)度、第三(sān)季度(dù)增(zēng)长不确(què)定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都比想象的要(yào)慢很多，我们(men)要(yào)多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等待它(tā)的(de)基本面不(bù)断地凸显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例(lì)分析，不(bù)做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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