近(jìn)两年火(huǒ)爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情况的“窗口”。他们(men)也(yě)提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期后不(bù)再产生现金(jīn)收益，特许经营权(quán)分红目前已(yǐ)包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了(le)解资(zī)产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例的(de)稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配(pèi)金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝(jué)大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益来源为持(chí)有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息(xī)披露文件，结(jié)合行(xíng)业(yè)及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额持有(yǒu)人实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于长期投资者(zhě)更具参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据(jù)《公开募集基础设(shè)施证券投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度可分配金额(é)以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面，分红(hóng)体现了(le)这类产(chǎn)品(pǐn)的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息(xī)，但不等(děng)同于债券的固定利息回(huí)报(bào)，而是(shì)由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强(qiáng)的(de)配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增(zēng)厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对于未(wèi)来(lái)分红水平的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走势的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可(kě)分(fēn)配金(jīn)额完成(chéng)率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)价格(gé)。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的(de)主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于(yú)吸(xī)引投(tóu)资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和(hé)债券回归的(de)过程(chéng)；另一方(fāng)面(miàn)，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善(shàn)有一定的(de)滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调(diào)减(jiǎn)金额(é)根据单(dān)位(wèi)基金份(fèn)额的分红(hóng)金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份(fèn)额(é)净(jìng)值变(biàn)化的(de)修(xiū)正，使投资人在(zài)基金分红前(qián)后均可以获(huò)得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投(tóu)资者(zhě)长期(qī)投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分红(hóng)前提是本金之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值(zhí)两个(gè)部(bù)分(fēn)，两(liǎng)个部(bù)分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大(dà)，大多(duō)数(shù)普通(tōng)投资(zī)者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦(做梦梦到孟婆是什么意思，始于月老终于孟婆是什么意思dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面临极大不(bù)确定性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特(tè)许经营权(quán)类和产权类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收益(yì)主要包括(kuò)每年的(de)现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的(de)收益(yì)主要(yào)来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分(fēn)红(hóng)包括(kuò)了利润分配和本金的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择(zé)投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而形成区(qū)别。特(tè)许经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的(de)公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的(de)二级市场价(jià)格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将可供分配(pèi)金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这(zhè)个(gè)特点，剩(shèng)余(yú)经营期限(xiàn)较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较(jiào)长的特(tè)许经营权(quán)项目(mù)，即使分派率相对(duì)较低(dī)，也有足够年(nián)限收(shōu)回本(běn)金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人(rén)提醒投资者(zhě)注意(yì)，特许(xǔ)经营(yíng)权项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价(jià)随(suí)着分(fēn)派进度(dù)逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权(quán)类(lèi)项目的(de)土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后通过(guò)对建筑的更(gèng)新改造(zào)或(huò)补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备(bèi)更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还(hái)表示(shì)，在(zài)产品分红(hóng)期(qī)，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标，来观(guān)察和(hé)评估项目底层资(zī)产的(de)运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟做梦梦到孟婆是什么意思，始于月老终于孟婆是什么意思现金相关(guān)的(de)指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披(pī)露的经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流(liú)，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本(běn)质性区别。经营活(huó)动(dòng)产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身(shēn)经(jīng)营(yíng)活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相(xiāng)对(duì)股(gǔ)债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适(shì)合(hé)长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对经营(yíng)权类(lèi)的资(zī)产可(kě)以更(gèng)多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募(mù)基金管(guǎn)理人实力等多(duō)重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于分红交易带(dài)来的短期博(bó)弈机会仍(réng)在(zài)，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的(de)运营业(yè)绩(jì)及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人(rén)也称。

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