万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集团成了(le)共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资(zī)购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些(xiē)业主的维权(quán)信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能(néng)没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海淀核(hé)心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权(quán)转让(ràng)项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高(gāo)达(dá)近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项目的(de)处置(zhì)主体是中国信达资产管理股份有限公司北(běi)京市分(fēn)公(gōng)司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司（下(xià)称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实(shí)，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的(de)报道(dào)证(zhèng)实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基本都是北京的(de)高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付(fù)价款并实(shí)际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回不删前女友的男人能要吗，男人为啥不删前女友本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有，但未办理过(guò)户手续的(de)，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可(kě)以向法院提出(chū)执行异(yì)议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求(qiú)退还(hái)购(gòu)房款(kuǎn)或办理房产(chǎn)证，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关(guān)于(yú)商(shāng)品房消(xiāo)费者权利(lì)保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的(de)方式(shì)明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为(wèi)目的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房(fáng)屋交付请求(qiú)权(quán)优先于建(jiàn)设工程价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支(zhī)付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不(bù)能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到(dào)金(jīn)谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已(yǐ)经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退(tuì)出(chū)了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者(zhě)由中国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知(zhī)名度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第(dì)一个豪(háo)宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时(shí)京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更(gèng)是被(bèi)誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论(lùn)是(shì)一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万(wàn)元的价(jià)格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看出其(qí)在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士(shì)，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的背后，这(zhè)个(gè)地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多(duō)次(cì)成为被执行人，被执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确(què)定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开发商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源(yuán)，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化(huà)转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试(shì)过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国(guó)安(ān)的新东(dōng)家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部(bù)全部股权(quán)。如果(guǒ)北京国安的估值一(yī)直(zhí)没(méi)变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？不删前女友的男人能要吗，男人为啥不删前女友>

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控(kòng)人(rén)周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续质押，据(jù)企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主北京(jīng)国安(ān)的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信息(xī)显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部(bù)实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列(liè)被执(zhí)行人，执行(xíng)标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京国安，又如(rú)何能(néng)独善其身？

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