文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可(kě)以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的(de)不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开(kāi)发(fā)时(shí)代步入高质量发展阶段的(de)必(bì)然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次(cì)房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律(lǜ)办事(shì)，中国一定能实(shí)现房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么(me)要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人(rén)层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精(jīng)神(shén)、有(yǒu)助于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么(me)情况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度。其(qí)实(shí)，当前世界不少国家存在预(yù)售(shòu)制。但是(shì)，重点来(lái)了！发(fā)达(dá)国家(jiā)一般有(yǒu)严(yán)格的(de)监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在(zài)项目获(huò)得政府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工程(chéng)进度在完(wán)全交房(fáng)前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严(yán)格的(de)资金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定(dìng)会(huì)触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平，所以不(bù)如借(jiè)机取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房(fáng)进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需(xū)要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地产长效机(jī)制(zhì)。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定(dìng)能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的(de)本(běn)质是(shì)向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大(dà)的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是(shì)实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持(chí)当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年(nián)前(qián)在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财税改革方(fāng)案研(yán)究时(shí)，对预售(shòu)制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项(xiàng)研(yán)究。（参(cān)考后来形成的(de)专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制(zhì)的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层(cé临平职高有哪些专业是大专，临平职高有哪些专业是大专3十2ng)销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或者(zhě)其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数(shù)以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国(guó)香港地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题。针对(duì)这一(yī)系列问题(tí)，不少地产商开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业(yè)有限公司(sī)，凭(píng)借商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳(bó)运业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租金的(de)分(fēn)期付款形式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金压力，加速了(le)房屋的(de)建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的住(zhù)房供不(bù)应求(qiú)的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式(shì)推动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼(lóu)盘(pán)因建(jiàn)筑费(fèi)用超(chāo)支(zhī)停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于(yú)预售(shòu)楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有资(zī)金等能力把项(xiàng)目(mù)完(wán)成，资金需(xū)放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师(shī)的(de)核(hé)准。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设的信托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后(hòu)续(xù)需自(zì)身(shēn)推动项目(mù)完(wán)工。随(suí)着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房(fáng)市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临商(shāng)品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的(de)困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是(shì)对(duì)内(nèi)地(dì)房地产市场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文(wén)件(jiàn)，大(dà)力(lì)支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化、社(shè)会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市(shì)场经(jīng)济(jì)的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决(jué)了(le)房企缺少资金(jīn)和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的(de)两(liǎng)大难题(tí)，开发(fā)商(shāng)以预(yù)售(shòu)款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的(de)开(kāi)发，形(xíng)成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房(fáng)改货币(bì)化，中(zhōng)国人(rén)民银(yín)行(xíng)等多方迅速(sù)出台(tái)相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形成契合(hé)中国内地的(de)商品房预售(shòu)制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告(gào)登记(jì)-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款的(de)形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地的开发(fā)商(shāng)而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售(shòu)制(zhì)推动城市(shì)化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年对(duì)中国内地房地产市场的(de)稳步发展起到(dào)了(le)重要作用，不仅解决了房地(dì)产市(shì)场快速发(fā)展阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提高了(le)居民(mín)居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本(běn)适(shì)居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发(fā)达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇(zhèn)化路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进(jìn)入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积(jī)由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最(zuì)主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经(jīng)二十多(duō)年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发(fā)展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的(de)上下(xià)游产业链特(tè)别长，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占银行(xíng)各项贷(dài)款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存量占社融存(cún)量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美(měi)元、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的(de)49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大(dà)部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和银(yín)行(xíng)的(de)按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独立的合(hé)同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能(néng)根据购房合同向(xiàng)开发(fā)商主张权力(lì)，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向(xiàng)银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和(hé)购房者对行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方(fāng)，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市(shì)场波动或经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者(zhě)签(qiān)订(dìng)的(de)预售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商(shāng)品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用(yòng)于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的(de)具(jù)体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理部门(mén)制定。但多年(nián)以来全国并没(méi)有统一的预(yù)售资金(jīn)监管规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资金比例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大(dà)开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如(rú)工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获(huò)得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所(suǒ)需。通(tōng)过(guò)这(zhè)些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各地(dì)项(xiàng)目(mù)间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款保护机(jī)制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一(yī)般(bān)以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按(àn)工程进(jìn)度分(fēn)期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是(shì)房(fáng)屋(wū)交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或第三方验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资(zī)金由第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金(jīn)比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或(huò)首(shǒu)付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金(jīn)及首(shǒu)付款(kuǎn)由(yóu)第三方公(gōng)证行(xíng)或产权保险公司的(de)信托账户监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全(quán)部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提(tí)供(gōng)一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动机监(jiān)管(guǎn)开(kāi)发商(shāng)施(shī)工进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门经审查后(hòu)发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证向银行得(dé)到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工期(qī)进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利率，开发商(shāng)或(huò)购(gòu)房者可(kě)购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何(hé)原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付公(gōng)证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银(yín)行(xíng)按施工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公司针对期房设(shè)计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制(zhì)设(shè)有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国(guó)设置了(le)10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房产公证公(gōng)司的检验验(yàn)收后才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由买房(fáng)律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入(rù)开发(fā)商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由(yóu)于房(fáng)屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方(fāng)面，根(gēn)据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金(jīn)超(chāo)过(guò)5％或超1000万(wàn)日(rì)元(yuán)的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须(xū)完成定(dìng)金保全措施才可预(yù)售。什么(me)是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融(róng)机构或指定(dìng)保证机构(gòu)或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付的购房款也(yě)受该(gāi)措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一(yī)般(bān)为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须与房屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产到了(le)政策出手临(lín)界(jiè)点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金(jīn)融工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从(cóng)现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机(jī)制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定(dìng)金保护机制，如(rú)将(jiāng)已(yǐ)支(zhī)付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或(huò)交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金(jīn)监(jiān)管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关部门(mén)直(zhí)接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为临平职高有哪些专业是大专，临平职高有哪些专业是大专3十2现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根(gēn)本(běn)最实质(zhì)的保障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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