近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值，通过观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目(mù)前已包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时应了(le)解资产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可(kě)供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为持有期分红(hóng)收益，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期(qī)则更(gèng)有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结(jié)合行业(yè)及市场(chǎng)情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额(é)持有人实际获得的(de)现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设(shè)施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要(yào)求(qiú)，基(jī)础设施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额以现(xiàn)金形(xíng)式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的(de)分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特(tè)点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派(pài)息，但不等(děng)同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机(jī)构(gòu)投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券(quàn)相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的(de)作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了(le)投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于(yú)未(wèi)来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价格走势的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完(wán)成率(lǜ)不达(dá)预期，一(yī)定程(chéng)度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的(de)影话说三遍淡如水下一句是什么意思，话说三遍淡如水下一句是什么成语响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二(èr)级(jí)市场价格的(de)主要因(yīn)素之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也表(biǎo)示，近(jìn)期(qī)经(jīng)济(jì)预期恢复(fù)，一方面(miàn)市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对(duì)经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将(jiāng)对(duì)基(jī)金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的(de)分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结(jié)合持(chí)有产(chǎn)品的(de)特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提(tí)是本(běn)金(jīn)之上(shàng)的增值(zhí)部分不同(tóng)，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派(pài)的是(shì)本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大(dà)，大多数普通投资(zī)者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值(zhí)面临极大不(bù)确定性，这是(shì)该类投资者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和(hé)产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资(zī)产增值的收(shōu)益(yì)，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益主要来自(zì)项目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归(guī)还(hái)，两者的(de)比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特(tè)许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目(mù)在经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相(xiāng)对(duì)较低，也有(yǒu)足够年(nián)限(xiàn)收回本(běn)金并取(qǔ)得收(shōu)益(yì)。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对(duì)建筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴土地出(chū)让金(jīn)等(děng)追加投资(zī)，有(yǒu)机会(huì)进一步(bù)延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设(shè)反(fǎn)映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资(zī)产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表示(shì)，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金表(biǎo)示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流(liú)，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二者存(cún)在(zài)本质性区别(bié)。经营活(huó)动产生的现金(jīn)净流量是指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调话说三遍淡如水下一句是什么意思，话说三遍淡如水下一句是什么成语整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的(de)资产配置功(gōng)能(néng)，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建议投资(zī)者对经营权(quán)类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对(duì)产(chǎn)权类的(de)资产更多关注(zhù)分派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来(lái)自底层资(zī)产的经营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合(hé)考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合(hé)实力(lì)、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金管理人(rén)实力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，由于分(fēn)红交易(yì)带来的短期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调(diào)，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金(jīn)额(é)与募集材(cái)料中披露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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