5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的(de)机构(gòu)对于(yú)这一板块已(yǐ)经(jīng)在(zài)悄然布(bù)局。数据显示，以南方和(hé)华夏(xià)的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持(chí)仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的(de)房地产行(xíng)业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次(cì)回(huí)升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今(jīn)年一(yī)季度得以延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总的(de)重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第(dì)二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四季报(bào)，变化(huà)之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是(shì)金地集团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房地产是复(fù)苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首季(jì)并(bìng)非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进入大分化(huà)时(shí)代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到(dào)二(èr)级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期(qī)或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面(miàn)积很难再出现了(le)，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房价收入(rù)也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高增的时(shí)代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业(yè)的需(xū)求或(huò)将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个过(guò)程中，综合(hé)竞争力强的(de)公司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市(shì)占率的提升(shēng)。当(dāng)行(xíng)业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资机(jī)会，机会在(zài)于(yú)城市(shì)、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只房地(dì)产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来(lái)后(hòu)日成交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来(lái)看(kàn)，上实发(fā)展的主营(yíng)业(yè)务为房地(dì)产开(kāi)发与经营。公司(sī)的(de)主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìn均码一般是什么码，均码一般是什么码数g)利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度(dù)，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构(gòu)都有对其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上银基(jī)金、私(sī)募(mù)的迎(yíng)水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二(èr)的(de)浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本地(dì)房(fáng)企，其(qí)第(dì)一(yī)季度的收(shōu)入利(lì)润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约(yuē)54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向(xiàng)好背(bèi)景下(xià)，自(zì)然也吸引了知(zhī)名机构在(zài)其(qí)中持续驻足。从第一季度十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品依(yī)然(rán)在(zài)前十(shí)中，这也(yě)是连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的(de)地产公司，一(yī)季报交出的也是一(yī)份(fèn)报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两(liǎng)只(zhǐ)公募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名(míng)第七位，富(fù)国中证指数(shù)1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴均码一般是什么码，均码一般是什么码数(xīng)证全球基(jī)金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定(dìng)突出(chū)；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较(jiào)多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于信(xìn)用问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会(huì)依然(rán)存(cún)在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低的融资(zī)成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资(zī)产均码一般是什么码，均码一般是什么码数(chǎn)运营能力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营(yíng)地产公(gōng)司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系(xì)等问题，市场对(duì)民营房开(kāi)企业(yè)的资(zī)产会有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业的(de)逻辑在于集中度(dù)提升后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造(zào)能力，以此带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业(yè)集中度提升的(de)头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还(hái)是(shì)保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持低(dī)位，其次是(shì)销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多(duō)给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的(de)业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集(jí)团等(děng)房企营收(shōu)、净(jìng)利均(jūn)实现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也(yě)是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因(yīn)为过去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续(xù)性地(dì)拿(ná)地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的(de)过程中，能够保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又(yòu)在(zài)往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极(jí)个(gè)别城市(shì)四(sì)月环比三月(yuè)相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐(lè)观。按照现在的经济(jì)状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能(néng)会(huì)出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产以及其(qí)上下(xià)游产业链的(de)复苏速度(dù)都(dōu)比想象的(de)要(yào)慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心地去等(děng)待它(tā)的基本面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文(wén)中提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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