导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低(dī)景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国(guó)未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒(shū)适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还(hái)有很大(dà)差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直(zhí)接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味(wèi)着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房无法满足流动(dòng)人口的租(zū)赁和置(zhì)业需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中国未来地产仍(réng)有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人(rén)户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续(xù)，带(dài)来(lái)新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化(huà)日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步(bù)入大(dà)分(fēn)化时代(dài)而非(fēi)停(t决别和诀别哪个是对的意思，诀别和决别是什么意思íng)滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过(guò)去(qù)二(èr)十(shí)年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么当(dāng)下(xià)房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　决别和诀别哪个是对的意思，诀别和决别是什么意思　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月(yuè)以来(lái)，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜(xī)由于(yú)住(zhù)宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答当(dāng)前(qián)的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会(huì)如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自(zì)然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不(bù)到3人(rén)，住宅市(shì)场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据公布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素(sù)密(mì)切相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)不能完全(quán)反映出城(chéng)镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅(zhái)的(de)测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数(shù)量，我们主要(yào)用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数(shù)量(liàng)极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们(men)利(lì)用既有统计(jì)数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进(jìn)一(yī)步(bù)推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算(suàn)中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其(qí)他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅(zhái)和购买二(èr)手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会(huì)拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意(yì)味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居(jū)民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国(guó)和日本的住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一(yī)套房(fáng)，就会造成(chéng)人口净(jìng)流(liú)入地的住(zhù)宅市场供不应求，造(zào)成(chéng)房价(jià)或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流(liú)动(dòng)人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人(rén)口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际(jì)上会占据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无法满足庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中(zhōng)依(yī)然有(yǒu)不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需(xū)求(qiú)，在未来大(dà)都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是(shì)未来(lái)地产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七(qī)普数据(jù)测(cè)算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于(yú)15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按这个(gè)标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和(hé)英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)需求主要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延(yán)续(xù)，导致(zhì)户数(shù)会因户(hù)均(jūn)人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集(jí)中吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善性需求依然(rán)庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅(zhái)的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时(shí)间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设(shè)施配(pèi)套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的(de)环境，背(bèi)后的(de)改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活(huó)品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作(zuò)会(huì)议明(míng)确指出支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国(guó)家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水平有着(zhe)密切正向联系(xì)。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化(huà)不单局限于城(chéng)市能(néng)级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预期。

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