万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信(xìn)达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的(de)有钱人，房子现在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到(dào)这(zhè)些(xiē)业主的维权(quán)信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都没想到，这(zhè)个(gè)位(wèi)于海淀核心区(qū)位(wèi)，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高(gāo)达(dá)近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权转让(ràng)项目的处置(zhì)主体(tǐ)是中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司(sī)北京市分公司(sī)（下(xià)称(chēng)中国信(xìn)达北(běi)分(fēn)），处置的是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有(yǒu)限公司是共同(tóng)债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际(jì)上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资(zī)金解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主基本都是北京的高端(duān)人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬(lǎo)也(yě)是万柳书(shū)院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的孙正义为什么是中国姓 孙正义有中国血统吗业主中，还有不少中赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但(dàn)未办理过(guò)户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向法院提出执行(xíng)异议(yì)申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者权利保护问(wèn)题的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的方(fāng)式明(míng)确了购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权(quán)优先(xiān)于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先(xiān)受偿权(quán)、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以支(zhī)持。只支付(fù)了部分(fēn)价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实(shí)际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋(yù)。可能不仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的这75套房(fáng)子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　孙正义为什么是中国姓 孙正义有中国血统吗地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信达(dá)申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知(zhī)名(míng)度(dù)，但(dàn)却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神(shén)秘(mì)高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万孙正义为什么是中国姓 孙正义有中国血统吗柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是(shì)当时有名的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名(míng)人士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功(gōng)奠定了(le)中赫(hè)集团的(de)“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光环(huán)的背后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这(zhè)个(gè)地步，其(qí)实是(shì)有迹可循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年(nián)初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源(yuán)，这个(gè)转(zhuǎn)折点(diǎn)，就(jiù)在于收购(gòu)北京国(guó)安(ān)。

　　近十年(nián)来(lái)，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多(duō)元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金辉将转型的(de)目(mù)光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服(fú)与IDG资本退(tuì)出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东(dōng)家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集团拿下北(běi)京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股份(fèn)质押陆续质押(yā)，据企查(chá)查显示，目前中赫(hè)集(jí)团(tuán)共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质权人(rén)包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京(jīng)国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得(dé)到改善，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱(jù)乐部实现营业(yè)收(shōu)入(rù)1.03亿(yì)元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产(chǎn)总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的(de)经营状况却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国(guó)安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不(bù)过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安(ān)，又如何能独善(shàn)其身？

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