导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年(nián)商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量(liàng)极(jí)度过(guò)剩，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人口普查(chá)调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不(bù)到一(yī)成(chéng)，其(qí)中还包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居(jū)民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。中国的人(rén)均住宅间数较发(fā)达(dá)国家还(hái)有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均一套(tào)房无法满足流动(dòng)人口的(de)租赁和置(zhì)业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块(kuài)的分化日益(yì)明(míng)显，区域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的(de)新(xīn)增住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均(jūn)较发达(dá)国家有着不(bù)小差距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同(tóng)能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供(gōng)需平衡(héng)，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前的房子是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩了(le)？据此判断未来房地(dì)产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国(guó)户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普(pǔ)查工(gōng)作情况为(wèi)主题(tí)的新闻发布(bù)会上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行(xíng)业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了(le)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房(fáng)间数(shù)量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均(jūn)住宅间数(shù)不能(néng)完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算(suàn)中(zhōng)国居民(mín)户均住(zhù)宅数量，一般动画一秒多少帧，逐帧动画一秒多少帧我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可(kě)忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅总数除(chú)以家庭户(hù)数，我们(men)就(jiù)能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算(suàn)得到中国(guó)存量房地产(chǎn)套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房(fáng)销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里(lǐ)的(de)期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)=截止(zhǐ)到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需(xū)要进一(yī)步(bù)推算中国(guó)城镇居民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套(tào)数。一般动画一秒多少帧，逐帧动画一秒多少帧>

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与(yǔ)购买(mǎi)二手房(fáng)加(jiā)总，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实(shí)际变化比例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民(mín)已经(jīng)达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中国城(chéng)镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着中国(guó)地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足(zú)因人口流动(dòng)、居民换房等(děng)因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入(rù)地(dì)的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人(rén)口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的流动(dòng)人口在(zài)老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工(gōng)资吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房(fáng)价迫使(shǐ)打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价较低(dī)的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均(jūn)一套房无法满足(zú)庞大流动人(rén)口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依(yī)然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构松散、设(shè)施(shī)陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很(hěn)大的(de)不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的(de)老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满(mǎn)足(zú)现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当(dāng)然这(zhè)与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积(jī)扩张是未来地产(chǎn)的(de)需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在(zài)困难，若(ruò)按这个标准算(suàn)的话(huà)，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)约(yuē)390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本(běn)、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的(de)人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态结构(gòu)和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数不断下(xià)降，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势(shì)将继续(xù)延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发展(zhǎn)带(dài)来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都(dōu)市(shì)圈中心城市(shì)流(liú)入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物(wù)业(yè)管(guǎn)理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资(zī)金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出支持(chí)住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二(èr)十年(nián)房价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和(hé)老旧二手房之间的(de)差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据调查的是(shì)人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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