导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是(shì)人(rén)均一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间(jiān)数大于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均1套(tào)房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户(hù)户有房，然(rán)而(ér)事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的(de)租赁和置业(yè)需(xū)求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是(shì)流动(dòng)人(rén)口，流(liú)动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生(shēng)了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来(lái)地产仍(réng)有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资(zī)源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新(xīn)增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的(de)住宅建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破(pò)小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达(dá)国(guó)家(jiā)有着(zhe)不小(xiǎo)差(chà)距(jù)，“住上更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大(dà)分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质(zhì)量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不(bù)同(tóng)品质(zhì)住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌(pái)量突然激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁(jìn)担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直(zhí)接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回(huí)答当前的(de)房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅(zhái)数(shù)量过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全(quán)国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责(zé)人对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不(bù)到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着人(rén)人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间(jiān)数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素(sù)密(mì)切相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单(dān)位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没(méi)有直接公(gōng)布(bù)城(chéng)镇(zhèn)住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据(jù)有两处(chù)可(kě)以直(zhí)接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住一二大写字怎么写千，大写的壹贰叁到十(zhù)宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极(jí)少(shǎo)，可(kě)忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大致(zhì)测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以(yǐ)期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数里(lǐ)的(de)期房销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年(nián)-2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的实(shí)际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到了(le)户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足(zú)因人(rén)口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅(zhái)需(xū)求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数(shù)据(jù)显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作的流(liú)动人(rén)口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占据(jù)两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租(zū)赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化(huà)、管道等(děng)基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便和安(ān)全(quán)隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独(dú)立(lì)卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上(shàng)世(shì)纪修建的(de)老旧小区(qū)很难满足现代生活(huó)需求(qiú)，在未来(lái)大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其(qí)中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当然(rán)这与城市土(tǔ)地(dì)资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按(àn)这(zhè)个标(biāo)准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需(xū)要的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来(lái)地(dì)产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口静态(tài)结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主要来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人(rén)户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上(shàng)升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显，资源和生(shēng)产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人(rén)，其(qí)人口增长主要(yào)受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧城(chéng)改(gǎi)造(zào)，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需(xū一二大写字怎么写千，大写的壹贰叁到十)购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济(jì)工作会议明确指出支持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发(fā)展期(qī)，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二(èr)十年(nián)房(fáng)价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将是住宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城市能级(jí)之间(jiān)差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调(diào)查(chá)的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能(néng)偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预(yù)期。

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