5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这一(yī)板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个(gè)股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但公募(mù)所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在(zài)股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三年来的(de)首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计(jì)显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地(dì)产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的(de)投(tóu)资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块(kuài)排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排(pái)位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地(dì)集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共(gòng)识的(de)是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大(dà)分化时代(dài)，一(yī)二线城市(shì)好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一(yī)去(qù)不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的(de)。但在(zài)这几年特(tè)殊(shū)的行(xíng)情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一(yī)些机会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态(tài)度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收入也(yě)不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现信用(y少儿频道主持人都有谁啊，少儿频道主持人叫什么名字òng)风险问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于(yú)这样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股，在纳入(rù)统(tǒng)计的(de)124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实(shí)现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一的上实(shí)发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本(běn)面来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为房地(dì)产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股股东来看，各(gè)类机(jī)构都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上银基(jī)金、私(sī)募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等(děng)都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本少儿频道主持人都有谁啊，少儿频道主持人叫什么名字地(dì)房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持(chí)续性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在(zài)前十(shí)中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海区(qū)域性地产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金(jīn)相关人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给(gěi)较多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企(qǐ)受限于(yú)信用问(wèn)题或(huò)者(zhě)资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低(dī)成(chéng)本(běn)土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净(jìng)负(fù)债(zhài)率基本在70％以下，而其(qí)他房企的(de)净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产股或存在发展的大(dà)好(hǎo)机(jī)会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现为(wèi)库(kù)存的(de)优势(shì)。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低(dī)的融(róng)资成本，优质的(de)开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中(zhōng)特(tè)估，国(guó)央企相较(jiào)于(yú)民营地(dì)产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对(duì)于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资(zī)产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值(zhí)的修(xiū)复更(gèng)明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集中度(dù)提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的(de)提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资产的(de)质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可(kě)以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出现分(fēn)化(huà)，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业(yè)集中度提升的(de)头部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席(xí)研究官(guān)方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金投资(zī)部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观(guān)察国企央企在三个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续(xù)提升，再(zài)次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营(yíng)收(shōu)、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司也是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集(jí)中在核心城(chéng)市，投资(zī)力(l少儿频道主持人都有谁啊，少儿频道主持人叫什么名字ì)度(dù)较大。投资的(de)驱(qū)动能够推动(dòng)房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整(zhěng)的(de)过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个(gè)正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时(shí)也(yě)提(tí)醒表示，在(zài)房地产的复(fù)苏过(guò)程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数(shù)城市都出现环(huán)比下(xià)滑的(de)情况。而(ér)现在(zài)五月的市场表现也(yě)不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的(de)资(zī)金面压(yā)力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场的(de)短(duǎn)期(qī)反弹外的一个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季(jì)度、第(dì)三季度(dù)增长不(bù)确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要(yào)多(duō)给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候(hòu)，在房地(dì)产以及上(shàng)下游就不是赚快钱(qián)的(de)时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做得(dé)比同行(xíng)好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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